如何把废弃旧厂房改造成为文化创意产业园，延伸出商业功能？在改造过程中，要注意哪些问题？本文从改造背景、构思与策划、规划布局、建设运营4大要点，解读北京方家胡同46号、成都东郊记忆、上海同乐坊、上海1933老场坊的成功改造方法，为改造型项目提供思路借鉴。

1.北京方家胡同46号

文化创意提升产值与品牌

改造背景

方家胡同46号以“创意带动文化经济发展，推动文化、旅游、商业结合，建立品牌集聚区”来定位，打造文化创意产业集聚区。

在将旧有厂房改造并保护历史文化的同时，实现资源的最大化利用，同时在建设过程中，以点带面扩大方家胡同为特色商业街区的影响力。

构思与策划

a、整体构思：旧厂房注入文化创意，丰富旅游内涵

方家胡同46号院为胡同里的旧厂房注入了文化创意元素，为创意产业发展增加了空间资源，真正将传统文化资源与产业资源有机结合。

除了扩大雍和宫、国子监地区的文化旅游范围外，更进一步地丰富了旅游内涵。

园区组成包含现代化特色的小剧场、猜火车电影主题文化沙龙、经济型酒店、文创企业、影视动漫基地、设计展示空间、特色小店、视听艺术中心和相关配套餐厅、咖啡厅等。

b、改建策略：整体园区结构不变，保留部分工厂遗留楼宇

整体园区结构和氛围不变，保留部分有特色的20世纪七八十年代工厂的历史遗存楼宇，突出历史建筑特色，如水磨石工艺的墙面等。

通过对园区中心三栋主要建筑的改造，将旧有建筑特色保留，利用色彩和线条的结构展现现代感，实现建筑的历史与现代的完美融合。

规划布局

a、空间布局

整体园区为综合式园区，整体业态包含小剧场、电影文化沙龙、影视动漫制作基地、经济型酒店、设计展示空间、文化创意企业、配套餐饮等，同时为园区企业服务并提供良好氛围，园区中央还设计了公共活动空间。

b、节点展示

建筑设计：红盒子似的剧场保留原旧厂房的主体结构，巨大的红色垂直钢条从四面向中心辐射，直线在表面形成轻微的凹凸感。

重点功能区设计：园区中心400平方米的公共休憩空间，设计之初设计为草坪绿化整体园区，后根据实际需求改为户外活动平台，可作为平日园区活动空间，同时增加中间电影文化沙龙的活动空间。

多功能厅设计展示厅：整体空间内部分成两个相对独立的空间，保留原厂房高挑的结构，墙面刷白处理，空间两侧和屋顶上通透的窗户兼备良好采光和绿色节能效果。

同时制作可活动式的白色大型展板作为整体空间隔断，能满足小型会议、发布会等空间的多功能使用。

建设与运营

园区改造前的物业出租率很低，空间多为闲置，单位面积创造经济价值较低，租金水平也较低，改造后，通过一定的宣传推广和政策支持，园区整体的出租率提升，单位价格也提高。

另外，创意企业创效能力远高于原有的旧厂房，整体园区的品牌效益提升，租金水平也有所提升，可收回改造所投入的投资成本。

小结：项目成功改造借鉴

a、传统人本、天人合一居住理念，营建了胡同院落式的厂区空间，提供了独特的再创意、再利用的胡同生态和人文底蕴的空间平台。

b、现代化特色小剧场、视听艺术中心和相关配套餐厅、咖啡厅等高品位特色功能内容。使其中心厂区建筑及空间规划设计，在内容和形式上都得到了高品质的定位、跨越式的内涵与环境的提升，同时使该园区在内容和形式上建立起系统独立运行方式。

c、在业主与设计师的通力协作下，通过对园区中心三栋主要建筑的改造，将旧有建筑特色保留，利用色彩和线条的结构体现现代感，实现建筑的历史与现代的完美融合。

2.成都东郊记忆

始于音乐，集合多元文化

改造背景

原红光电子管厂为目前成都中心城区内遗留的具有规模和历史的工业建筑群。包含了20世纪50年代前苏联援建的办公楼到20世纪90年代初修建的各类厂房。

成都活跃的文化娱乐活动、成熟的音乐产业环境也为东郊记忆提供了坚实的市场支持。

构思与策划

a、整体构思：一基地、多名片

“东郊记忆”将从以前的“音乐产业聚集园和音乐文化体验园”定位，调整为“一基地、多名片”。成为集合音乐、美术、戏剧、摄影等文化形态的多元文化园区，和对接现代化、国际化的成都文化创意产业高地。

b、业态策划

以音乐产业为核心集聚相关视觉艺术、表演艺术等艺术门类，并建设相关的配套服务设施。

规划布局

a、交通组织

园区内道路基本按原厂区道路布置，宽度为6~9米。主要的两个人行及车行的入口和广场均设在东侧和西侧的城市支路上，并在用地范围内专设出租车停靠站；

东侧规划路处开有地下车库的出口，以及人行与地下车库的入口；

规划地面汽车停放数量为2477辆，地下停车1230辆，自行车地面停放3990辆。

b、建筑改造

通过对园区各建筑的充分调研，结合目标和规划定位的要求，制定了各栋建筑改造的导则。

其关键词为：“保留、融合、对比、细节”。

A类建筑：有特定历史感，外观有保留价值的建筑。

其改造方法分为两种：

①在保证功能使用前提下，尽量少改动外观，配合抗震加固，稍加调整或复原即可。

②新旧对比：在不影响保留建筑整体形象的前提下，适当加入时尚元素。

B类建筑：外观没有保留价值的。

采用新旧融合的方式，将外观改成具有历史感和工业特征的“老工业建筑”。也可采用新旧对比的方式。

C类建筑：新建建筑。

采用新旧融合方式：新建筑的设计与老建筑的风格、肌理协调融合。

建筑空间和室内：应尽量减少改动，灵活布置功能，保留有价值的细节。

总体风貌的色彩节奏：不同时期修建的原厂房从形体、肌理上已有很大差别，为保证建筑风貌总体协调，各有差异的特征，特定色彩节奏的变化导则。

d、环境设计

保留原有植物：遵循规划原则，保留了园区内大部分的树木，对被新建建筑占其位置的树木，实行园内移栽处理。

声、光环境：由于园区大量的业态为音乐类，可能会对周边环境造成噪声污染，规划中要求各栋建筑必须在室内实施声音屏蔽；对都舞台的露天演出，要求必须在晚上十点钟之前结束。

设计细节：

e、公共设施

成都东区音乐公园是一个开放的音乐基地，目的性人流和通过性人流都较大，根据国家旅游局“AAAA级旅游景区”的基本标准，在园区内进行景区设施配置，设置园区咨询中心、医疗点、报警点和公共厕所，以及公共导向系统等。

小结：项目成功改造借鉴

a、在秉承保护、传承现代工业文化遗产理念的基础上，规划设计确定了“保留为主、新旧协调、品质至上、创意时尚、注重现实、多样呈现”的改造总则。

b、园区“多业态”的现实呈现与“多名片”的需要有超越具体文化艺术门类的抽象表达，东郊记忆提供进入者较大的想象空间。

c、总体风貌的色彩节奏，不同时期修建的原厂房从形体、肌理上，为保证建筑风貌总体协调、各有差异的特征。

d、景观重温工业时代的情感记忆，加强与建筑的融合，小品利用原厂旧物，表现音乐时尚，植物保留原生，补充野趣。

e、规划设计把厂区的保留建筑比作古董，景观设计看作古董的基座，综合保护嵌入新功能、新元素全面提升园区的文脉与时尚特色。

3.上海同乐坊

文化、休闲、创意为导向

改造背景

始于1928年，在近80年的发展演变中，同乐坊已经成为上海变迁的最好见证。

同乐坊是首批上海18家创意产业集聚区之一。

定位为一个兼备时尚娱乐和文化休闲产业的消费场所，代表上海新城市风尚的形象建筑。

构思与策划

整体构思：与其它以设计类、建筑类为主的创意产业集聚区不同，同乐坊是以“文化、休闲、创意”为导向，“国际化、文化性、互动性”为一体；拥有别具风情的酒吧，精致典雅的餐厅，标新立异的概念零售店，艺术前卫的画廊，文艺实验的小剧场等等。

规划布局

a、业态布局

西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业。

以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落。

餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。

b、建筑改造

改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用。

主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。

建设与运营

酒吧面积均在1000－2000平米之间，可以容纳1000余人；内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。

利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。

小结：项目成功改造借鉴

a、以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群。

b、与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动。

c、区别于其它以设计类、建筑类为主的创意产业集聚区。以文化、休闲、创意为导向，建造一个兼备时尚娱乐和文化休闲产业的消费场所、上海新城市风尚的形象建筑。

4.上海1933老场坊

产权交流、交易、供需平台

改造背景

建于1933年，曾是上海工部局宰牲场。东南西北4栋建筑围成的四方形厂区，与中间一座24边形的主楼通过楼梯相连，将建筑艺术与生产工艺完美结合，形成外方内圆、高低错落、廊道盘旋的奇特布局和艺术化空间。

构思与策划

总体构思：从对建筑历史特征要素的提炼与价值评估的结果出发，综合考虑建筑的文化价值与改造后的使用功能的关系，做到相辅相成，互为添彩，采取“保护性利用”的策略。

以生活方式、创意、求知为核心要素，融时尚发布、创意设计、品牌定制、文化求知、创意休闲为一体，形成机体和内核整合互动为一、风尚诠释复古的创意生活体验中心。

规划布局

a、产业布局

全新的产业布局旨在打造产权交流、交易、供需平台，将知识产权通过创意转化为产品，产生交易推动经济高聚集、高增长。整个园区主要涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇以及配套餐饮等五大产业系统。

b、建筑改造

将建筑分为两部分功能区：中心主楼区域和西厂区为公共空间部分，原东南北三块厂区空间作为创意空间部分。

室内部分充分尊重原设计的手法和特点，以“不为”或者“少为”为原则，采用统一水泥混凝土饰面打磨顶篷、立面和地面，门、窗的设计也保持统一的风格，主要通过可移动饰品和景观加以点缀，将新的功能自然融入原室内空间之中。

老场坊5层工场被加上一个圆顶瓦楞铝板，形成一个透明玻璃打造的“空中秀场”。共有600个座席，作为歌剧、音乐剧等的举办场所，舞台可自由分割，局部升降。

建设与运营

1933老场坊，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。同时虹口区以1933老场坊为核心，辐射周边1.1平方公里的范围，将被打造成“上海原生态城市博物馆”。

在这里，石库门的里弄被改造成有特色的家庭旅馆、老上海的生活起居将被原汁原味展现，另外，开放式创意街店等也将在这里出现。

小结：项目成功改造借鉴

a、以旅游业带动区域性经济发展，打造上海时尚表演、发布、展示、交易、设计、服务、消费、休闲的中心；

b、结合虹口区北外滩的改变形成互动，成为极具特色的区域性旅游特色产品；成为承接世博游客居住、旅游、消费的重要特色基地；

c、文化形态保护性开发修整还原老上海的街景、生活、人文、历史、商业特征； 展示虹口区历史、人文、民俗等，成为上海唯一一家开放式的原生态人文历史博物馆，老上海的影视拍摄基地；

d、上海“城市再造”的典范、上海新城市功能的标地、环闭式多业态创意社区、上海时尚休闲体验区。

总结：旧厂房改造型文化创意产业园特点

1、核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀；

2、商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；

3、商业比重高于50％。