第三，不做硬件调整，直接改变现有功能。这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。

4、 业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。
历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。
改造历史街区首先是整体功能定位的转换。这种定位一般情况下，可以分为两种模式：第一，改造成文化和旅游街区；第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。因此在呈现方式上就有了区别。文化旅游街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围；而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主，是一个偏向安静的元素，是一种改良的生活方式。

5、 商业模式设计科学合理
经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。盈利模式的设计也是操盘的关键。
目前来看，有几种通行的商业模式：
第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期投入，并获得项目操作利润。
第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。
第三，混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。
这里涉及到复杂的商业谈判过程。在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点，就是成功的关键。精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测，是决定成败的关键。

6、 高手运作，专业团队是核心
从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子，中青旅打造乌镇，这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。
受制于体制和资金的影响限制，以政府为主体，主导开发的历史街区，笔者基本尚未看到成功的案例。企业主导，政府配合，是打造一个成功街区的基本操作条件。
这样的专业操作，需要如下几个重要的方面：
第一，以设计为核心，用最新的形式展现古老的文化。改善历史街区的首要工作就是给老建筑洗心革面，用现代手法表现传统文化。因此，现代的设计和工艺技术，是转换的核心。这种设计手法就非常多样化，建筑立面的设计、建筑结构的加固和平面功能的再造、景观设计、夜景亮化设计、品牌设计、客流导视系统设计、商品陈列的设计、橱窗展示设计、文化创意设计，这些都是创新的复原老建筑的基础技术要素。
第二，硬件设施的保护性复建。相比在空地上新建一个项目，在原有硬件设施基础上保护性开发的的建设工程往往更加复杂。既要保护有价值的价值的建筑特色，又要根据市场需求结合现代时尚的元素，还需要更具旅游的需要进行创造性的空间营造的亮点提炼，这就是一个非常复杂的过程。
第三，根据市场需要，进行业态的再规划和调整。这是历史文化街区改造的核心。很多项目照抄新天地，将这种历史街区打造成酒吧、咖啡馆等餐饮娱乐聚集地，但这种模式在中国多数城市并不通行。新天地所在的海派文化所青睐的咖啡酒吧文化，在很多城市就无法复制。寻找地方性喜闻乐见的旅游特业，是业态规划的核心。这些特业的发现和运营需要专业高手精心的培养，结合地方传统，融入现代时尚，引爆城市流行，才是运营成功的关键。
第四，创造性的招商。历史文化街区的运营招商往往会进入误区。根据传统的经验，有的会招商成古玩字画专业市场、有的成为纯粹餐饮娱乐聚集地，有的招商成为流行服饰的特色集市。这种单一品类的招商往往会将项目置于死地。业态的多样性、旅游体验性、文化表演性、商业展示性，这些才是招商的重点。记住，这样的街区的本质就是展示城市历史和现代文明的开放式博物馆。
第五，全面、细致规范的商业运营。统一运营管理绝对是历史文化街区后期成功的关键。这里的运营管理，强调得更多的是运营，而不是管理。所谓运营，就是利用多种创造性的手法将历史文化街区盘活，根据市场需求趋势，创立各种社团活动，不断制造社会新闻亮点，从而引爆整个项目。

二、案例：上海思南公馆的运营模式
下面跟各位分析上海新锐特色街区，文化特色浓郁的新城市客厅思南公馆的运作案例，从中分享上海最新一代的文化历史街区的操作经验。