每个有历史的城市，都有那么一段特色的街区，它承载着名人掌故、商贾繁华和声色犬马，他们是这个城市的缩影，代表着一个地域族群的生活方式。
在当今万业萧条的时期，对于房地产开发来说，看到人气的地方就意味着希望。到底是什么能抓住现代都市消费人群的眼球？他们何以散发如此魅力?
历史文化街区的兴盛来源于旅游业与商业的跨界融合。当多数商业地产担心电商冲击的时候，旅游业当前繁荣向上的榜样已经告诉我们，真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验。
大约10年前，上海新天地和南京1912的成功，为中国历史文化街区的改造做出了表率。这就是解决当前中国城市千城一面、营造城市名片的极好方式，各地政府也对此趋之若鹜。因为这既是振兴文化、更是地方政绩的佐证。
并且，在政策层面上，近年棚户区改造是当前城市建设的重点，央行要求各类金融机构对这类项目也要有定向的信贷政策扶植，金融环境极其宽松。
政策利好、金融扶植、市场需求巨大、政府鼎力相助，这样的市场条件下，标志着历史文化街区这类产品即将面临腾飞。
但即便如此，我们仍看到大量失败的案例。每个城市都有自己的历史街区，但能打造成新天地、受到本地市民拥趸、受到业界顶礼朝拜的的却少之又少。
这是为什么？成功打造历史文化街区，需要什么样的基础条件和操作模式？笔者根据过往经验，给各位对此类项目的操作关键进行总结。
一、打造成功街区的基础条件
我们看看成都宽窄巷子、上海新天地、南京1912、苏州平江路等著名的文化历史街区都有这样的几个基本特点:

1、 大部分位居城市中心地段
地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在。历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。彼时的中国城镇化尚未发展，农业人口居大多数。在农耕文明或者工业化初期阶段的时代，码头集市、工厂市镇，就是当时最重要的城市聚集地。
随后中国多数城镇的发展，都是在这些老城厢的基础上进行同心圆式的扩张。直到近20年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构，兴建基础设施，新建新城，从而建立现代化的城市都会。对比近10多年兴建的新城，老城的功能在逐步衰退。办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城，老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限，因而逐步转变为文化、旅游、商业聚集的场所。
而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。这里，苏州的建设案例就是个典范。

2、 承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。
在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中，对多样性的必要性有段精彩的论述：“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。”
其实，建筑立面风格只是一个方面，笔者理解，这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面，更重要体现在业态的多样性上。
历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，在淘中收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让孩子体悟所在城市的精华与特色，这就是一种惬意的微旅游方式。

3、 建筑修旧如旧，保护性创新
对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式：
第一，拆除后再开发。这是过往最常用的手段。建筑大师梁思成上书北京政府，要求保护老北平城的故事，就是这种模式最好的记忆。但是，相比欧洲的历史保护，中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。
第二，建筑整治以适应当前社会的功能
修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。具体操作方式，将在后面展开论述。