但既然综合体的底层部分功能定位调整成为商场了，就应该用心去打造。公司此前尚未做过商场类产品，这对我们是个极大的挑战。但不管怎样，我们每做一个新产品，都是不断在思考、研发、试错和改进，这估计就是做成这个项目的基本动因。 

如今回头看，我们不仅成功的做好了1 至2 层的商业资产，而且这些区域的商业空间已经不够用，目前已经把整个商场做到了5 层以上。 

第二，业态规划尊重功能的本源，出发点就是正确的。 

芳草地购物中心既然最初定位主要服务的是客户，即芳草地写字楼的上班族们，那么餐饮就是为其配套服务的最重要的部分，如何解决好上班族的吃饭、社交的问题，就构成思考项目商业规划逻辑的起点。 

另外，对于零售来看，我们最初并没有认为这个项目可以在零售购物领域跟周边商场具备竞争力。因为对于购物而言，客户在CBD 周边有太多可以选择的地方，这个项目暂时无法说服客户直接到侨福芳草地这边来。 

第三，营造特有的空间感，然后推敲细节，无限改进。凡事用心去做，总会成功。 

这个项目还有一个与众不同的特点就是超大的金字塔形的坡屋顶。这个屋顶为裙楼的商业部分塑造了极好的空间感，这样的空间感实在太稀缺了！这也是我们打造购物中心的一个重要竞争力。有了这么好的空间感，就特别适合做休闲体验类的商业业态。

我认为，最不用心的打造产品的做法就是一味只依靠专家，由专家来判断什么业态好经营，然后将项目全部交给专家去打理。或者像某些著名开发商的模式，只考虑销售，不考虑后续经营。专家的意见需要听取，但亲历亲为、不断改进是打造精品最需要秉持的理念。

经营策略：“芳草地无法复制，因为没有人会像我们这么用心的做购物中心”

与建设一家商场相比，经营一家商场更需要系统的商业谋略。其中购物中心招商运营阶段所需要的商业智慧是最关键的环节。 

业态规划策略——寻找人流的驱动器

对于一个购物中心来说，再好的空间都是服务于功能的。功能定位和业态规划如若不符合市场趋势，那么再好的空间都会是一个无用的垃圾空间，不会带来商业上的经营收益。芳草地购物中心又是如何定位招商业态的呢？

（芳草地购物中心品牌介绍）

 邹毅：刚刚提到公司最早对购物中心的招商逻辑是服务于写字楼的人群，那么在实际操作过程中，这样的商业逻辑是如何一步步实现的呢？