当我们打开中国著名的商业购物评论网站大众点评网，点击北京综合购物中心页面，选择按照产品最佳、人气最佳和环境最佳三个指标进行排名时，可以发现有一个商场，在产品最佳和环境最佳两个指标排名第一，在人气指标排名第二——它就是大名鼎鼎的“侨福芳草地”。

我们简要做一下统计，在大众点评网北京地区榜上有名的共有750家大小不一的商场。在如此激烈的竞争环境中，“侨福芳草地”凭借什么能脱颖而出?

2014年10月24日，《房地产观察家》的创始人和执笔人邹毅对侨福芳草地主要运营者香港侨福建设集团主席黄建华先生进行了专访。探讨他以什么样的经营理念，何种经营策略，以一个从未经营过购物中心的跨界经营者的角色，使“侨福芳草地”颠覆了传统购物中心的激烈竞争格局，在中国超级大城市北京获得了冠军，成为全行业最为关注的焦点项目?

行业及竞争环境分析—“做商场不容易，没有人事前认为这个项目会做成功”

把脉行业趋势

中国商业地产开发大潮的自2005年兴起。经过2005至2014年这黄金十年的发展，中国购物中心市场完成了从无到有的创新，实现了从计划经济的百货店时代向市场经济产品多样化的购物中心时代的跨越。随之而来的是万达、中粮、恒隆式的一批批商业地产开发经营企业构建的产品线，形成了业界知名的品牌。

邹毅：您怎么看国内目前的购物中心市场的经营环境？中国有很多很用心做购物中心的企业，您怎么看待他们的经营策略？ 

黄建华：我们的家族来自于中国台湾，曾经一直在香港、台湾、新加坡等东南亚地区经营生意。相比香港台湾地区的商业环境，中国大陆市场是一个非常庞大的新兴市场群。这个市场正在经历快速变革。 

我认为，购物中心是一个高度地方化的城市产物，世界上每个国家、每个城市的购物中心都有其自身的特色。比如，香港的购物中心市场是一个典型的为社会主流中产阶级打造的购物场所，市场消费理念、消费能力趋同，因此购物中心的客户定位、产品特色、业态规划等模式已经发展得较为成熟和稳定。

相比之下，内地购物中心市场还处于快速发展期，未达到成熟稳定的状态。近年来各城市购物中心的产品种类繁多，好坏不一，档次也各有不同。主要原因是各个城市居民收入、消费水平差距较大。 

中国近年出现了一批著名的购物中心品牌。其中包括中粮大悦城系列、万达系列等，应该说每个商场都经营得很辛苦。但总体来看，中国内地做商场的模式还是依靠地产驱动的模式。近年快速发展和复制的商业地产开发商，都是依托周边写字楼、住宅和公寓的销售，反哺商场的投资回报，以保持滚动开发的节奏。 

项目的由来及周边环境研判

如今的“侨福芳草地”已经获得市场公认的成功。但在项目开始建设初期，却遇到极大的困难和挑战。项目虽然坐落在北京东二环区域，区位良好，但并不是传统的商圈所在地。地块本属于传统居住区，如何吸引客户过来，使得商场本身具备吸客能力，成为商场建设初期的头号战略难题。

芳草地如何一改城市对这里的传统认知，从曾经的无人知晓到现在的人如潮涌？ 

邹毅：回归到“侨福芳草地”项目，您在最初策划做这个项目的时候，有没有遇到困难？当初有没有料想到今日会取得巨大的成功？ 

黄建华：“侨福芳草地”这块地是我的家族在1995年拿到的。之后间隔了10年，这块地才陆续开发起来。这里最早遇到的问题是，项目地处芳草地居住社区，不是传统的商业区，从市场认知来看，这里几乎是商业盲点，消费者不易到达这里。

因此要在这里做商场，定位将非常困难。在开始做项目之前，我的朋友们没有人认为能做成功。因此按照这个逻辑来看，要想让客户特意过来，必须有核心的吸引客户的驱动力。这也就构成了做这个项目定位思考的起点。

我们如何解决这样的问题呢？总结起来，有以下三个方面： 

第一，遵循综合体的生态系统模式，以酒店和写字楼带动商业的经营。 

与其他购物中心相比，“侨福芳草地”最核心的不同之处是，我们并没有把芳草地本身看成一个孤立的商场，而是看成整个综合体的一个配套项目。因此，商场本身的经营问题并不是我们当初打造这个项目的思考重心。

谈到写字楼，可以骄傲的说，我们绝对是高端写字楼产品市场的业界顶级专家。对于如何将写字楼做到最高级、科技化、环保化，我们了然于胸。整个项目写字楼部分有8.2 万平米体量，已经获得美国LEED 铂金认证的荣誉。我们非常了解打造高端写字楼产品所需要的核心技术。 

从最早打造写字楼的逻辑来看，地下一层、一层和二层我们认为都不适合做写字楼经营的楼层。就因为此，我们才考虑把楼下的部分打造成商场。而这就是芳草地购物中心项目的始源。可以说，芳草地购物中心的起源就是个无心插柳的机缘。