北京在城市空间设计上有过幻想，包括卫星城的建设都曾经在历史上讨论过，可惜都没有产生积极的作用。主要原因在于空间设计的理论主导者和实践者，对城市关键的空间概念无深刻的理解，结果就是有其形而无其实。
实际上，这种泛化的概念理解造成的问题到处都是，世界超大都市的经验均显示，一个城市的 CBD建设，单一核心不能搞得太大，太大块儿的城市CBD将会对城市空间产生致命的负面影响。实际呢？从北京西城区金融街CBD到朝阳区的CBD，都在追求平面扩张，搞得规模世界第一。
这样做的负面影响在今天已经看得很清楚了，北京的交通拥堵和城市价格水平的高涨，就与这种错误设计有着莫大关系。
实际上，北京的空间设计是失控的，自由蔓延发展的，而且始终没有大的改观，甚至根本没有认真做出过重大努力。
这是北京城市发展的第四个严重失误。
5老龄化认识严重不够，人口政策反复多变城市从出现开始，就始终是人口的聚落。城市与人口关系密切，城市离开了人口肯定不行，那就“城将不城”了。在任何一个城市中，一定规模的人口，创造了消费，消费创造了市场，市场又支撑了产业和城市经济的发展。
所以，城市与人口的关系极为密切，发展是因为人口，衰退也是因为人口。但北京市的人口政策处于摇摆不定的状态，一会是限制，一会是鼓励，一半是海水，一半是太阳，这对城市的发展极为不利。
在历史上，北京以知青下乡为由，曾经历过大规模的人口输出时代。原因在那个时代很简单，就是“养不起”。此后大量人口回归城市，同时又开始了计划生育。再后来城市化兴起，北京周边以致全国各地的人口迅猛地向北京集中，使得城市人口迅速突破一千万，两千万，直至实际承载人口数达到三千万上下的大关。
到了2015年7月，北京人大常委会才确定人口政策，终于决定限制人口的进一步增长，并力争5年内使常驻人口下降15%。
问题是，行政力量可以控制人口的增减，但这种人口增减却一定会影响城市原本的经济秩序。再加上北京的老龄化严重，这种对经济秩序的影响可能会更大。
实际早在2012年，北京逾1200万户籍人口中，60岁以上的老人就占了近20%，这是一个惊人的老龄化比例，远高于全国平均13.26%的老龄化水平。后来，随着城市化，大量外地年轻人涌入北京，稀释了老龄化压力，情况稍好一点。如果这一进程被终止，那么北京的老龄化问题必将再次凸显，大幅增加城市生活成本。
所以，人口政策的摇摆以及老龄化问题，使得北京的城市生活和经济很难保持有序状态，起伏和波动，甚至紧缩，在今后将会变得更加明显。
这是人口的问题，也是发展速度的问题，实际早就应该采取人口平抑措施，始终保持有序而稳定的人口增长。人口增长细水长流，可惜实际政策却没有这样做。
这是北京城市发展的第五个严重失误。
6价格工具不敢使用，不能使用

大城市或是超大城市，最大的问题是城市的运营管理，在这方面，北京比上海强，毕竟没有出现上海外滩踩踏那样的重大失误。不过，像所有的超大城市一样，管理和运营从来都是大难题，北京、上海都不轻松。
一般来说，城市管理的资源配置，最有效的办法是价格调控，可惜北京由于顾忌首都形象，往往放弃这种作法，换而采用更为具有行政色彩的政策操作。比如车辆控制，先是盲目发展汽车工业，坚持“不控制”，自由发展；后来看“实在不行了”，一下子又转而采用行政色彩极强的“限购”，而不是使用牌照拍卖等市场性的方法。
这样的例子在北京还有很多，如城市的交通补贴也是如此，本来可以采用价格分区的方法，在一定程度上缓解交通拥堵，可是并未采用。即使在强大的舆论和公共压力之下，政府也没有试图放弃现有的出租车管理体制，缓解和熨平上下班交通潮汐峰值。即便互联网“专车”大潮涌来之际，还在手忙脚乱地动用行政力量维护旧体制。
可以说，无视问题的存在，盲目地迷信以往熟悉的行政力量，有价格工具也不敢用。
这是北京城市发展的第六个严重失误。
7城市发展速度太快

中国有句老话，欲速则不达。总结过去几年中国城市经济发展经验的时候，我认为中国城市的一切问题，都是速度问题！如果回归理性来审视，你会发现，真的几乎所有的麻烦都与对发展速度的盲目追求有关！
根据城市地理信息资料，民国时期的北京，城市的建成区面积只有48平方公里。1970年代，北京的建成区面积不足200平方公里。2000年的时候，北京的城市建成区面积是488平方公里。2012年，北京的建成区面积却已经高达1289.3平方公里。看到这样的数据，不用多讲大家也知道在2000年后的城市化进程中，北京这个城市发生了什么事情。
发展速度快的后果就是粗放，这种粗放未必表现在明处。更多的时候，表现在“该有的却没有”，包括绿地等公共基础设施在北京都没有达到满足需求的程度。
城市发展速度过快，总会导致各种失序问题的发生。俗话说“萝卜快了不洗泥”，污染河流的治理无法顾忌，城市的各种生活成本迅速上升，空间的功能交叉混乱，交通堵塞，实体产业生存困难，一场大雨就能让城市体系崩溃，各种城市病症都会出现，甚至急性发作，无法得到有效控制。
这是北京城市发展的第七个严重失误。
8城市文化财产失控

北京是一个有着悠久历史的城市，但现在的北京除少数人满为患的胡同之外，极少数点状分布的“北京符号”之外，北京的城市风貌仅能说是一个“普通的现代都市”，并无明显的历史特质。
出现这种情况的原因，除了历史上的大拆大建，毁掉了城墙、牌坊，更多的是最近一个时期的城市化，占用了过多的内城历史空间。很多具有北京特色的建筑被拆除，使得城市景观和肌理被严重破坏。
城市的历史文化是一个城市价值含金量最高的资产，正是因为如此，有人才将之称为是“文化财”。城市中，每一个得到保护的文化资产，其周边的土地和建筑，都会有超乎寻常的升值，反映出文化的资产价值。
上海的“新天地”对历史文化元素的运用和设计很勉强，但就是因为沾了文化的边儿，就取得了巨大的成功和影响力。应该说，在历史和人文方面，北京失去了太多的历史财富，交换来的却只是昙花一现、充满城市病的“现代风光”。
这是北京城市发展的第八个严重失误。
9城市的美国化

每个城市都有自己的空间尺度，这种空间尺度反映和代表了城市的风格。石库门房子有石库门房子的味道，四合院有四合院的风格，因为他们都有不同的空间尺度。北京的问题在于，仗着自己1.6万平方公里的城市大空间，肆无忌惮的平面扩张，大肆引入美国化的空间尺度，宽阔的马路，超大的停车场，高层建筑，郊区化的商业布局，大而无当的商业中心区块以及对环境大肆侵彻的扭曲建筑。
这些充满美国风格的城市规划，经过中国最高规划权威之手，在政府官员急切的发展愿望之下，居然就大面积落地实现了。先是苏联味道，后是美国风格，使得北京渐渐失去原有的历史风情。人们不但被迫要生活在一种高碳环境之中，每天还要将大量时间用于交通往返，生活变得乏味不堪。
应该说，这是北京的第九个严重失误。
10首都功能设计不周
任何人在北京只要稍微住上一段时间，就会发现这个城市存在的问题和缺陷。几十年来，一个接一个的城市规划，都经过了国务院建设部门的审核，结果却只是让问题越来越恶化。
北京是一个特殊的城市，它同时要满足和兼容首都与城市两类不同的要求，一个城市空间，承载两种责任，就是北京的特殊性。问题在于，北京在很长的一个历史时期里面，可以说在“城市”的方面，考虑的比较多；在“首都”的方面，考虑的比较少，这就导致北京作为“首都”存在着某些缺陷，无法有效满足大国首都的“大政治”。
应该承认的是，在中国的建筑设计界，从来没有出现过像巴西利亚的设计者奥斯卡•尼米叶尔那样“懂政治”的伟大建筑师。
曾经在很长一段时间里，北京的领导不懂建筑学和城市美学，北京的建筑师又不懂政治，两者还经常因为意识形态方面的差异，彼此心生抵触，于是城市发展问题愈加恶化。
其结果就是，北京作为一个巨大无比的城市，“首都元素”的表达却仅仅局限于一个不足1平方公里的小区块（天安门），这是北京城市发展的第十个严重失误。
当然，对北京这座千年古城来说，“十个失误”是远远不足以说明问题的，要总结的东西还有太多、太多。对于北京来说，佛陀的悲天悯人情怀，并未能解决云云苍生的现实问题。而且正如“普通人”在面对这些问题经常使用的“表态”，北京有发展中的成就，也有发展中的问题。
一切都是“发展中的问题”，这肯定没错！至少我们现在就可以看到，对于世界的这一轮“城市化运动”，北京最大的贡献就在于，它提供了一个伟大而深刻的教训，让人类意识到在城市化的过程中，什么才是真正最宝贵的东西。