运营投入较大，持续经营要有耐心

根据调研情况，在早期阶段，在大部分地方小镇内部，大部分利润依赖于地产销售，而一旦脱离了地产销售，靠运营支撑获取收入并覆盖财务成本已相对困难。

以备受关注的明星项目无锡拈花湾为例：

总投资约 48 亿，一期销售物业收入约 10 亿，年经营收入约 6 亿，相对诸多小镇，拈花湾的运营已经相当成功，但是产业的投入产出见效速度必然不能和住宅开发相比；从另一个角度看，投资回收周期长，运营、财务压力大也倒逼企业在精细运作上下功夫，这也是做惯了销售业务的房企转做运营需要具备的核心能力。

无锡拈花湾

另一个样本是丹寨万达小镇。

万达 2014 年启动丹寨包县扶贫，先后捐资 13 亿元建设丹寨万达小镇， 3 亿元建设贵州万达职业技术学院， 5 亿元设立专项扶贫产业基金。其采取的是长中短期结合的方式，短期利用扶贫基金全面托底，中期利用旅游产业全面带动，长期通过教育阻断贫困。

丹寨万达小镇是万达丹寨包县精准扶贫的核心产业项目，从公开数据上看，开业一年的丹寨万达小镇全年累计接待游客 550 万人次，是 2016 年丹寨全县游客的 6 倍，丹寨县旅游综合收入达 24.3 亿元，是 2016 年全县旅游综合收入的 443% 。

此外，小镇还带动丹寨种植业、养殖业、手工业、住宿业等行业发展，大量外地游客通过丹寨万达小镇引流到全县各个旅游景点，旅游收入均同比大幅增长。

目前来看，丹寨万达小镇已具备一定的内生动力、能产生持续收益、带动众多行业发展。从这个角度看，做好特色小镇其产生的效益是远远大于单纯的开发业务，前景也是非常巨大的。

05产业需长期经营，扎实做产业应给予期待

众多企业在选择小镇产业时钟情于文旅产业，但是文旅不是房企做产业的避风港，其需要把控的 To B 和 To C 两端，使其更加依赖长期运营能力，当下企业进入小镇更需要「真材实料」。

产业由单一的文旅转向实体产业领域

特色小镇以产业为基，龙头房企已在更实体的产业上布局许久，从公开资料来看，碧桂园已集聚产业资源超过 1700 家，进入机器人、智能制造领域；绿地控股也已投资 3 亿元布局人工智能。如果这些资源能够真正形成实力，将会使这些企业在产业领域拥有更多的话语权。

除了龙头房企之外，也有不少企业是真正做产业，比如祥生小镇，在全国 16 个城市布局多个小镇，在体育、农业、文化等产业领域一直探索。以及美的置业，以佛山美的鹭湖旅居小镇为出发点，探索融合产业内容，持续的增加合作产业资源，并孵化智慧文旅产业。

房企搭建产业持续推进，真正见效尚需时间

对于产业来说，并不是拥有资金就能够快速上手，以与住宅相对的产业地产领域，诸多企业多年深耕才取得一定的成绩，房企想要快速获得产业发展，务必认清产业发展的规律和逻辑，如果仅仅是异想天开或者拔苗助长，势必会因发展模式的不清晰离不开销售换取利润，收获一定的苦果。

从不少企业的持续动作来看，做产业已经成为集团上下笃定的业务方向，其相应的产业联盟、产业团队也在独立建立，如此方能真正有别于开发销售的传统模式，找到持续性的发展模式。实际上，房企搭建产业实质上一直在推进，不少企业在产业上蓄积实力，真正产生效果还需要时间。

当下，引导特色小镇健康良性发展成为官方共识，各地对特色小镇建设的支持开始走向务实。而遍布全国的如此多的小镇如何落地，如何统筹产业发展，着实面临市场巨大的拷问。虽然如此，也应该看到在全国有一批企业在真真正正扎实做小镇、做产业，给予一定的时间和耐心，真正具有鲜明特色和产业实力的一批小镇将会脱颖而出。

当然，当下乡村振兴、田园综合体正热，政策风口在不断转变，但是不变的是，企业要想做好多元业务，开辟崭新跑道，离不开对产业的深刻洞察和对资源的敬畏之心。不少企业已经意识到了这一点，正因为如此，虽然小镇领域有过一些乱象，但我们对「小镇」这种创新模式的未来仍充满期待。
来源：旅游地产观察