引导特色小镇健康良性发展成为官方共识，各地对特色小镇建设的支持开始走向务实。而遍布全国如此多的小镇如何落地，如何统筹产业发展，着实面临市场巨大的拷问。

自2016年7月，多部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》伊始，特色小镇已走过两年历程。

在这两年中，各地小镇井喷达 2000 余个，一时风头无匹。两年过后，特色小镇的虚火已然泄去，很多小镇开始进入务实阶段。但对彼时那些以「小镇」为幌跟风冒进的项目，又该如何收场？

做小镇需要时间，做产业更需耐心。面对纷涌的潮水，或可借势一时，但当潮水退去，才知道留下来的是什么。

本文为特色小镇的观察与研究成果。亦为两周年记。

01从孕育、鼓励、规范，逐步走向稳定

两年来，国家支持特色小镇政策达 17 个，但自去年底四部委规范文件严防房地产化，特色小镇主管部门变更为发改委以来，政策发布频率减少，原有住建部特色小镇也并未开始第三批的申请工作，相对于的，地方政府的细化政策开始落地。

政策趋于平缓，市场热度稍降

2018 年，国家部委未发布新政策，地方政策集中在土地等细化政策，趋向稳定、具体。此外，乡村振兴战略、田园综合体成新风口，部分企业转型乡村、农业，在特色小镇的项目提法上也发生了变化，种种原因造成特色小镇搜索热度微降。

全国小镇增速放缓，单纯借名炒作现象减少

从数量上看， 2018 年以来特色小镇总量继续增加，但增速放缓，省级以上官方小镇（不含县区及企业项目类小镇）仅新增 200 余个，这与去年的大规模集中发布有关，当下诸多省份特色小镇正进入建设落实阶段；此外，特色小镇领域单纯借名炒作现象也有所减少。

除了 2016-2017 年企业有明确发布「小镇目标计划」， 2018 年以来房企涉足小镇相对开始低调，但根据公开资料，碧桂园、华侨城、绿地、华夏幸福等企业特色小镇领域的布局速度仍然较快，从签约量上排在前列，这些企业相对来看都具较有优势的产业资源实力。

02七成百强房企涉足小镇，进展尚在初期

根据公开信息统计，截止 2018 年 7 月，克而瑞房企销售排行榜 TOP100 中有 71 家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。

七成百强房企涉足特色小镇，产业业务纷纷独立

除了以单个或多个项目方式参与特色小镇建设之外，多家房企将小镇业务进行独立，成立专门小镇集团或事业部，如绿城小镇集团、碧桂园产城事业部、华夏幸福产业小镇集团、祥生小镇集团，深耕特色小镇领域。

如果从业务上进行分析，这些独立部门或集团多承担企业产业、教育、健康、科技等多元化的使命，因此，从业务上看实际上超越了单纯的「小镇」概念，更合适的应该归为产业发展业务部门，这也说明房企能够从更宽阔的视角下看待特色小镇业务的本质。

目前，房企获取小镇项目的主要方式以政府合作/招商为主，另一方面，房企在落地小镇项目时选择与拥有资源的企业（土地、产业等）合作也占据相当一部分比例，此外，凭借开发和资金实力，收并购等也是房企获取项目的一种方式。

房企特色小镇进展尚处于初期

克而瑞根据公开资料统计，房企当下公布的特色小镇项目 6 成为意向投资项目，签约类约 3 成，开始动工的部分尚不到 5% ，从大范围来看，房企特色小镇进展尚处于初期。

同时，根据克而瑞实地调研反馈情况来看，企业可以通过政府招商，或与具有土地资源的地方企业合作，短时间内获得大量土地。但获得土地后，不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。

03另辟蹊径，捆绑产业资源成拿地资本

由于政策调控、地价及市场竞争加剧，近两年，企业在招拍挂、收并购等方式之外，借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地蔚然成风。

房企嫁接优质产业资源能够在传统开发的基础上，带来工作机会和经济增长，因此，政府在出让土地时相对给予一定的优惠，使企业获取土地的成本降低。根据典型企业借助利用产业资源或 IP 拿地的公开资料可以看出，嫁接资源获取的土地价格平均是周边的 51% ，土地价格优势明显。

总结下来，企业捆绑产业资源拿地的模式可以归结为以下几类——

文旅模式：整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性，如华侨城文旅小镇。
大健康模式：整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式，如绿地康养产业。

科技产业模式：依托资金实力和产业资源整合能力，通过科技小镇概念拿地，但该模式进入门槛较高，如碧桂园科技小镇。
农业扶贫模式：响应乡村振兴战略，通过农业扶贫模式可获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式，如万达丹寨旅游城。

04融资环境趋紧，特色小镇 PPP 项目落地不佳

根据财政部 PPP 综合信息平台的数据进行的相关统计显示，一半特色小镇 PPP 项目仍处于项目识别阶段，特色小镇 PPP 入库项目落地率较低。一方面说明，前期特色小镇 PPP 项目良莠不齐，存在盲目上马的情况；另一方面，大量特色小镇 PPP 的建设发展存在变数，不能过于依赖 PPP 模式。

特别是 2018 年以来，总体融资环境趋紧，同时，地方债务问题的暴露，使国家规范以政府和社会资本合作（PPP）项目发行债券融资，对 PPP 项目进行了一轮清理，经过规范，央企参与 PPP 被严控。未来，拥有运营经验的大型房企、文化旅游开发企业，作为特色小镇建设主体受欢迎程度会更高。