具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本(项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的各项费用(土地收益基金、失地农民保障金等)后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发企业的分成通常要高些。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围(通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定)，以及分批出让计划的安排。

在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等;投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等。

这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。

4、持有部分优质公建配套设施

该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发企业则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。

由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。

因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。

此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即是这种模式的体现。

1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。

1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。

5、一二级联动开发，低价拿地

该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作模式，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目。

在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。

一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：

一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发。

二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。

近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市企业抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发企业的拆迁投入资金和土地出让金。

如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。