根据住建部发布的第二批全国特色小镇推荐工作的通知，对于申报特色小镇的条件作出了明确要求，其中产业项目、规划编制以及反圈地搞房地产开发成为关键词。

对于产业方面，通知指出，申报小镇必须实施并储备了一批质量高、带动效应强的产业项目，而且引入的旅游、文化等大型项目应当符合当地实际，以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

对于编制方面，通知要求已编制的总体规划、详细规划或专项规划达到了定位准确、目标可行、规模适宜、管控有效4项要求，现有规划未达到定位准确等4项要求的已启动规划修编工作。

通知还明确指出，对存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

毫无疑问，这份文件对于当下特色小镇出现的问题十分警惕，也明确指出未来特色小镇的发展方向和原则。

政企争相抢滩

自2016年下半年开始，关于特色小镇的利好政策接连而出，全国各地纷纷响应，各路企业也争相抢滩小镇市场，有房企计划投资金额高达9000亿元。

2016年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小城镇培育工作的通知》，计划到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的小镇。随后，相关部门又接连发布建设指导、首批名单、千企千镇工程、金融支持等相关文件，特色小镇的全国化建设路径逐渐明朗。

其中，有关特色小镇的政策支持和资源倾斜最受关注。住建部先后联合了农业银行、国家开发银行，为建设特色小镇提供政策性和开发性的金融支持。

在政策东风的推动之下，全国各地很快拉开了建设特色小镇的序幕。四川、安徽、辽宁、福建、海南、重庆、北京等多个地区相继发布了发展规划，其中江苏、广东、广西、河北、山东、湖南、新疆均拟建100个特色小镇，包括了科技、金融、健康、休闲、文化等小镇类型。此外，在用地规划、专项资金、融资创新、产业发展、人才引进、综合服务等方面，特色小镇的开发运营可享受多重政策扶持。

值得关注的是，特色小镇的政策春风以及万亿市场规模也吸引了不少企业争相布局。其中，面临升级转型的房企来势尤为迅猛，纷纷涉足特色小镇或加码开发投资力度。

“房地产小镇”怪相

在热闹的背后，特色小镇的开发问题也逐渐浮出水面。各地发展水平高度分化，同质化严重，甚至演变为“形象工程”。更为严峻的是，有房企以发展特色小镇的名义行房地产开发之实，形成大量新的房地产库存，也出现了“房地产小镇”的市场怪相。

当前各地开发特色小镇依然处于起步阶段，地区间的发展水平也呈现出高度分化。而且，部分地区仍以工业园区、产业集聚区的传统思维开展特色小镇建设，对产业、文化、社区等多种功能的融合考虑不足。

另外，也有特色小镇的建设演变为“任务工程”“形象工程”。除不具备产业基础之外，也有核心产业不突出、项目细碎化、开发运营主体缺失等问题。

在今年全国两会期间，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森指出，目前全国各地的特色小镇建设同质化问题较为严重。他认为，特色小镇如果失去特色，就容易出现千镇一面、千村一面的现象。

尤为引人关注的是，特色小镇变身房地产小镇的现象并不鲜见。行业人士指出，有些地方政府与房企相互迎合，大力推广特色小镇概念，使得当地产生了大量新的房地产库存。另外，在城市地价高涨的背景下，一些房企以开发特色小镇的名义拿下大面积的便宜土地侧重房地产开发，与政府建设特色小镇的初衷相背离。

此外，国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁指出，政府要摆正位置，坚持引导服务的角色。同时，要防范房地产成为特色小镇建设的主导方式，炒作倾向值得注意。他认为，特色小镇形成产业集聚、人才引进后，房地产开发商才可以建造住宅作为配套服务，否则又会走入传统城市发展的老路。

对于房地产在特色小镇建设上的诸多问题，中国房地产协会原副会长朱中一表示，特色小镇并非一个简单的项目开发，主要由政府引导、市场推动。“所以这不单单是企业的问题，政府方面也有相关责任。”

同时，朱中一认为，特色小镇拥有政策支持、资源倾斜等多重利好，企业响应政策号召跟进开发也是理所当然，是否存在跟风现象，要以企业有没有一窝蜂盲目进入市场为判定依据。“特色小镇是我国新型城镇化的重要课题，企业涉足特色小镇，要理解其本身内涵，同时要考量在开发运营方面是否具备一定的综合能力。”

以产立镇、以产带镇、以产兴镇

农业部原常务副部长，中国农业经济学会会长尹成杰认为，发展特色小镇，涵盖内容丰富多元，但最核心的是产业。他指出，发展特色小城镇应从产业抓起，依靠产业集聚人口、发展经济、提供服务。

以产立镇、以产带镇、以产兴镇，实现产镇统筹和协调发展，促进从小镇资源到小镇产业，从小镇产业到小镇经济，从小镇经济到小镇发展，为中国特色小镇持续健康发展提供源源不竭的动力和支撑。

一是从资源优势出发，确定主导产业。产业是人口合理聚集、城镇健康发展的基础。从小镇的自然资源、人口结构、产业基础等条件出发，因地制宜，确定小镇发展的主导产业和支柱产业。

应充分考虑区域定位，做好小镇建设和产业发展的规划设计，防止重复建设和低水平恶性竞争。依托主导产业，形成拳头产品，引领市场发展。

二是推动产业聚集，提高规模效应。产业集群发展，通常指的是相互独立又相互联系的产业，按照区域化布局、产业化经营、专业化生产的要求，发挥各自比较优势，在地域和空间上形成的高度集聚的集合和融通发展。

在小城镇区域范围内，推动形成产业聚集，可以畅通产业信息、增强产业活力、节约交易成本，形成产业抱团发展，提高产业发展的规模效应和综合竞争力。

三是培育龙头企业，发挥带动效应。龙头企业是产业发展的代表，是产业先进生产力的掌握者。在一定程度上，龙头企业的发展水平，代表着一个地方产业的发展水平。要加大对龙头企业的支持，在财政支持、税费优惠、用地用电、产品流通等领域要加大扶持力度。

鼓励和引导龙头企业与产业链条上的小微企业、个体工商户、农民等各相关主体，建立公平的利润分配机制，充分发挥龙头企业对产业发展和经营主体发育的引领和带动作用。

四是发展配套产业，提高综合发展能力。在小城镇区域范围内，一、二、三产业发展都具有一定的基础和条件。要结合各自条件和发展阶段，进一步挖掘产业内涵和潜力，推动相关配套产业发展。特别是要立足一产、做强二产、做活三产，大力发展农产品加工、乡村旅游、休闲农业等产业，促进产业功能拓展，提升产业文化内涵，实现一、二、三产业融合互动，提高三次产业综合发展能力。

五是突出特色优势，创新品牌市场。建设特色小镇，主要体现是特色产业、特色产品和特色服务。发展特色产业，不能墨守成规、不能千篇一律，要加强创新和品牌建设。大力开展品牌创建，发展品牌产业、品牌产品和品牌服务，提高品牌的知名度、美誉度，用特色品牌占领市场。

六是产城融合共建，促进公共服务一体化。产城融合是新阶段经济发展的必然产物，符合城镇化发展的客观规律。