绿城：农业小镇不卖房子卖生活

绿城跟其他房地产开发企业一样，虽然在产品力打造上独树一帜，但也有着市场痛点，造中式别墅、排屋一向是绿城最拿手的，从桃花源到四季酒店、云栖玫瑰园……太多经典项目出自绿城之手，只是一座中式院子动辄数千万甚至上亿元让普通人望尘莫及。

也正是看到了这一点，绿城前几年就开始了百方小别墅的尝试，2015年绿城想转型为城市生活服务商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其乐的全龄化生活社区，桃李春风则是一个样本，除了房子，这里更吸引人的会是那种全家庭的生活方式。

“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。”绿城中国董事会联席主席宋卫平也公开表示，将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。

与碧桂园不同，宋卫平选择的是特色“农业小镇”。按他的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。

农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年，绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。

宋卫平认为，从房产行业转型做小镇，具有先天优势。“中国终将由城市建设转向为城镇建设、乡村建设多元一体化时代，最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇，这是下一个阶段中国社会发展的趋势，一定是这样的，不可能有第二个选择”。
 

万达：旅游小镇成转型出路之一

万达旅游小镇的打造也是集团转型的出路之一。在2022年北京冬奥会申办成功的大背景下，万达积极开展冰雪产业布局。万达在长白山修建了可同时满足上万人次，43个雪道的滑雪场，由国际化专业团队运营。滑雪场又引来了高端度假酒店、温泉、影剧院和商业街。这个冰雪小镇独特的自然禀赋和几年独具匠心的建设，吸引了众多资本进入休闲旅游产业，解决就业1万多个。

2015年3月，万达集团与贵州省签订战略合作协议，计划总投资600亿元，在贵州省建设万达文化旅游项目和10个以上的万达广场。旅游小镇是万达丹寨扶贫的重大创新。项目位于丹寨县风景秀美的东湖岸边，占地400亩，一期投资6亿元，一期建筑面积5万平方米，建筑风格苗寨特色，配套建设三星级酒店、多厅电影院、儿童娱乐等设施，引入丹寨特色的民族手工艺、苗寨美食、苗医苗药等内容，打造一站式苗族文化体验。

万科：国企万科的新尝试

作为住宅地产的老大，万科的任何一次转型都会备受关注。其在八年前打造的万科良渚文化村也可以说是一个小镇，现在已经成为杭州旅游休闲和度假居住新名片新地标的良渚文化村，总占地12000亩，其中山地5200多亩，旅游用地1200多亩，公建用地680亩，房产用地3400多亩，规划人口3万左右。包括了“良渚圣地”博物馆公园、白鹭湾君澜度假酒店、玉鸟流苏文化休闲街区，以及阳光天际、竹径茶语、白鹭郡、七贤郡、劝学里、绿野花雨、金色水岸等多个组团共同构成。

从设计上，它超越了楼盘概念，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为郊区新镇建设的示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。然而到了实际上，良渚文化村只有一个产业——房地产。过于单一的产业模式如果让小镇在新时代得以持续，万科恐怕还需要做更多的努力。因此，建造特色小镇，还有巨大摸索创新和弯道超车的机会所幸。

但其在特色小镇的尝试上并未停止步伐。就在今年的9月初，先是媒体曝出万科将入驻石家庄正定新区，计划投资50亿建特色文化小镇；9月2号，北京万科与门头沟军庄镇签订战略合作协议共同开发特色小镇；9月18日，万科搭上苏州高新区管委会、华大基因和苏州高新，投资建设生命健康小镇。

“镇”兴中国是好事，也是难事

特色小镇未来无限好，但要如何抵达？

从目前特色小镇投入来看，还是存在不少问题，比如项目铺得太大，导致前期概念和规划很好，但中后期项目经营的动力减弱；项目经营和原先规划不断偏离，比如说会通过销售部分商铺来维持现金流，但往往这样就会导致商铺零售经营，导致产业聚集度不统一，也成为房地产方面简单的物业销售的模式。另外，也不排除有一些房企借着特色小镇的名义“圈地”之实。

做产业小镇非常难。“我感觉，相比我们传统做房地产开发业务，做产业小镇非常难。”启迪控股高级副总裁张一平在9月21日观点新媒体业小镇论坛上表示。他还指出，在特色小镇、产业小镇里目前我们没有多少成功的案例。

确实很难。不同于过去城镇化的概念农民进城，特色小镇是要结合当地特色产业，创造当地的新商业、新产业、新企业的“城镇新经济”，可擅长开发业务的房企对产业的培育缺乏经验，另一方面对于资金储备需求大且回款周期长，如何将产业真正融合进小镇中，形成持续的盈利能力，都是开发商布局特色小镇需要解决的问题。此外，迄今为止，在产业地产这笔生意上，本身也都没有找到一种成熟的盈利模式。

很多开发商对发展特色小镇或产业小镇的租售黄金比例问题高度关注。亿达华南区董事长魏巍表示，该公司做产业地产项目时，往往是70%做产业，30%做住宅和商业配套，不仅有大企业进驻，还能保持一定的利润率。

星河产业集团副总裁阎镜予也指出，在做产业小镇中，开发商的第一个要求是租金只需要覆盖利息。同时，要经过良好的运营使物业增值。

进入钱越来越难赚、利润越来越难保障的“白银时代”，践行供给侧结构性改革、加速企业的转型升级步伐是每家房企的必然选择，特色小镇的布局毫无疑问是新的出口。然而，“房企+特色小镇”是深思熟虑之后的真转型，还是只是讲个好听的故事给投资者、股东、客户们听，则有待进一步观察。