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边缘化的成都兰桂坊,已连续3年涨租…

2018-06-03 网络文摘 点击量:

2016年,成都兰桂坊租金收入比2015年大幅提升2000万,实属不易。但昔日被捧为座上宾的成都兰桂坊,正不得不面临一场彻头彻尾的转型。

成都兰桂坊

两年前,一则媒体报道《成都兰桂坊水土不服,盛智文进军内地受挫》引起业内一片唏嘘。彼时,“兰桂坊之父”盛智文甚至坦诚,成都兰桂坊在租户和管理方面亟需调整。

两年之后,如今的兰桂坊究竟如何?在随机对兰桂坊入驻商户店员和消费者各做了几组调研之后,我们得到以下回答。
 

01、你觉得如今的兰桂坊怎么样?

 场内商户店员

现在的人感觉没有以前那么多,周末还好点,平时就夜店那边有一些人,有活动的时候,人会多一点吧。

我觉得现在还行吧,还是会有人来消费,这里也算是成都夜店的一个招牌,平时我也会和朋友一起玩,他们比较少选择这,因为这里活动比较少,一年就只有几个大型活动。我刚才也看了这次夜访狼人村的活动介绍,很普通,没什么新意,但要来玩还是可以。

前段时间噪音整治影响还是比较大,夜店不能通宵营业了,客人肯定会比之前少一些。

我感觉可能还是不如从前了,现在成都一些大的夜店也越来越多,客人肯定会分一些出去,新开的店吸引力会大一些,如果这边不跟进一些新的东西,那肯定不行。

除了那几个有名气的,其他商铺感觉换得比较频繁。这里马上也有万圣节活动,人应该会多一些。和之前相比,平时人确实少一些,遇上像现在这样下点小雨,除了那一两家名气大的店有点人,其他商家根本没有人。

 场内消费者

我们之前也没来过几次,总觉得感觉不对吧,现在来兰桂坊的,都是年纪层次比较大一点的了,年轻人比以前少多了。我和朋友现在都约去保利那片玩,bar的质量啊、音乐氛围啊,都要比兰桂坊好。

一个特别直观的感受是,有几家之前常去的店都关门了,可能是现在生意没有前几年好了吧。不过我个人倒是喜欢来这边,因为比较清静嘛。

现在的兰桂坊跟前几年真的是差远了,最火的时候真的每家店都人满为患,特别是节日,或者有一些趴之类的时候,堪比上班时候的一号线。现在嘛,确实不行了,特别今天又下雨,看起来是有点惨淡。

兰桂坊已经被耍娃儿那些耍完了嘛,活动也没啥子新意。之前可能是因为保利和339那片还没弄好,大家才到这儿耍。现在选择多了,这边肯定人就少了呀。

02、成都兰桂坊实际业主为锦江区国资委

成都兰桂坊为成都兴锦城市建设投资有限责任公司(下称:兴锦投资)所投资的重点经营性房地产项目,投资 5.6 亿,于2009年6月竣工,兴锦投资为锦江区国资委全资子公司,负责锦江区区内城市更新建设,基础设施建设等。

兰桂坊

在兴锦投资内部,对兰桂坊更正式的称谓为“水井坊特色街区项目”,整个项目总建筑面积为4.3087万平方米,包括19栋建筑。

其中编号为第5、7、11和16号的楼,共计3497.41平方米转让给香港兰桂坊(成都)物业管理有限公司(下称:兰桂坊成都物业)转让金额为 7287.43 万人民币。

剩余的部分,由兴锦投资整体出租给兰桂坊成都物业公司,租赁合同为长期租赁,时间由2009年10月至2024年10月,共计15年,兴锦投资依旧拥有对项目的所有权。

“这其实是一次协议成交”,据前成都联合产权交易所一位项目负责人透露,兰桂坊此次成交的项目在2009年5月中旬,便在成都联合产权交易所挂牌,转让公告定下了非常严格的招商要求:

受让方需经营大型酒吧餐饮项目或旅游项目;

且连续从事酒吧餐饮项目或旅游项目经营不少于25年;

并且因经营餐饮、酒吧或旅游项目的独特理念和经营模式,得到《福布斯》等国际知名刊物给予高度正面积极评价。

2009年3月19日,兰桂坊与有关方面举行了签约仪式,正式入驻锦江区。

03、经营六年 租金收入首次曝光

2010年12月22日,成都兰桂坊开业。刘嘉玲、余文乐、薛凯琪等巨星云集,一时风光无限。

透过兴锦投资的财务数据,成都兰桂坊开业6年的租金收入首次曝光:

2010年租金收入884.7万元;

2011年租金收入3490.4万元(含收取的承租方滞纳金);

2012年租金收入1132.92万元;

2013年租金收入2883万元;

2014年租金收入5502.75万元(2014年租金由2013年195 元/平增至255元/平);

2015年租金收入5907.37万元(2015年租金由2014年255元/平增至330元/平);

2016年租金收入7939.86万元(2016年租金由2015年的330元/平增至430元/平);

实际上,兴锦投资对成都兰桂坊的经营预期(2015年~2016年的租金收入)与现实还差了相当大的距离。

兴锦投资在2014年对2015年~2016年所做的预计租金收入为 7121.21万和 9279.15万元,而实际租金收入与此相差近 1300万。

04、夜场中心不再!调整效果尚待观察

需要肯定的是,在外界普遍认为成都兰桂坊人气下降的情况下,该项目2016年的租金收入比2015年大幅提升2000万,实属不易。

但昔日被捧为座上宾的成都兰桂坊,正不得不面临一场彻头彻底的转型。

“魔方大厦”保利中心和以SPACE为首的339等新聚合地,正蚕食着兰桂坊的市场份额。对大多数80、90后而言,如今的兰桂坊已然边缘化。随着利苑撤离,往昔热闹非凡的兰桂坊,似乎再也找不回来。

 

 

今年以来,兰桂坊如火如荼开展大规模品牌调整——全新引入餐饮、生活体验类品牌,一批成都首店品牌正在围挡中。与之前截然不同的定位,能否挽回流失的客流?

我们认为,兰桂坊重拾昔日光彩的关键,在于整个水井坊片区是否能统一协调打造,从顶层设计开始,提炼片区特色酒文化,贯穿商业设计、交通路网规划完善,以及与大慈寺商圈的差异融合,由点至面,全面实施新的定调。

毕竟,这是成都锦江区的又一张名片。

 

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