“精准定位”与“体验式消费”，解密宝龙广场逆势上扬

2017年，随着传统商业巨头的惊变和诸多知名品牌的不断退出，在近十年商业地产迭代更替的浪潮中，又一次引发了“商业地产运营”该何去何从的热门话题。谈笑之间，国际流行大牌开始尝试跨界经营，奢侈品牌也开始周边产业延伸，承载这一切的商业地产项目更是陷进了商业盲区。

商业资源的多变性和商业环境的不稳定性，对于新开发中和传统的商业项目都造成了极大的影响，特别是在如此的商业趋势下，新开发和待开发的项目还在与日俱增，无论是国内一线大型城市，还是二三线的中小型城市，人均商业面积的暴增已经很难再根据国际相关数据进行参考。

例如：据数据显示，自2014年至今，山东省青岛市的商业面积增量已经达到174.8万平方米，在这个人口只有920.4万人（2016年统计数据）的城市中，仅宝龙商业集团就拥有胶州、即墨、李沧、城阳四个宝龙广场项目，而且即墨、李沧宝龙广场都是在2011年开业的传统商业项目，经历了传统商业的大洗牌，目前，依然是当地的地标性商业项目，其中的秘密何在呢？

01、“精准定位”是商业地产项目的核心价值！

以李沧宝龙广场为例：据了解，李沧宝龙广场在2014年到2016年间经历了一系列入驻品牌的“大换血”变动。在消费升级和转型的促使下，消费者对商业项目的需求有所转变，不再仅仅是最初简单的买卖需求，一个商业项目与消费者的“气场”是否吻合，成为了项目吸引客群的重要因素，对客群的研究更加精准，项目定位更加清晰。此时，已经开业2年有余的李沧宝龙广场便面临着目标消费群体转型的问题，如何让曾经依靠：百货、超市、影院老三件的商业项目与现在的目标客群“口味”相吻合？定位，是一切变革的根本源头。

经过商业市场调研后，李沧宝龙广场发现，自己所处区域内存在着万达、乐客城、青岛银座、奥克斯等众多竞争对手。在swot分析研究中，李沧宝龙广场发现，项目周边15个社区约14.5万人口的消费者组成中，55%为有孩子的家庭，且52%为上班族。同时，区域内的消费者更加倾向于贴近生活的品牌，且以家庭为单位的消费者居多，家庭消费和儿童服务成为购物中心可突破的重点。

“儿童经济”已经成为国际性主要带动客流的不二法则，业界对家庭消费研究发现，家庭中的消费主要支出点在于儿童部分，如今的家长，在孩子身上花费的家庭可支配收入占比远远高于其他支出。可谓是，购物中心留住的孩子便是留住了家庭。由此，李沧宝龙广场在调整时，根据同业竞争分析扬长避短，将儿童业态占比的目标定在了25%的高起点，且引入了更加接地气的“新时代”超市，让项目在吸引儿童基础上满足家庭消费的需求。

随后，从2016年的英贝力健身俱乐部到瑞尔水育，再从2017年的KFC升级到皇城根开业，李沧宝龙广场定位为：从家庭生活到儿童娱乐，从社区服务到生活配套等，均在逐步满足家庭消费人群的需求，强势占据周边社区主要客流消费，并通过各种社区活动加强消费者粘性和消费忠诚度，在“大船难掉头的”定位升级改造竞争中，首先抢滩登陆成功。

02“体验式消费”是一个城市生活品质的商业标杆！

一个城市级购物中心随着城市的不断变化而调整是必不可少的部分。城市经济环境进步，消费水平升级，消费者对商业项目要求越来越高，一步步推动着商业项目前行。即墨宝龙广场为即墨区政府重点支持项目，地处即墨中央商务区核心板块，这便奠定了即墨宝龙广场的不凡之处。即墨的城市发展始终影响着即墨宝龙广场的不断升级。

据有关数据显示，自2014年起，即墨区生产总值、社会消费品零售总额等均达到10%以上的增长速度。这预示着一个城市的飞速发展，经济发环境的突飞猛进自然会带来行业的转型和洗礼。各行业中优胜劣汰的形式愈发显著。因此，原本定位于城市级时尚生活体验型购物中心的即墨宝龙广场调整迫在眉睫。项目的自身硬件升级、超市及百货主力店的调整，无论是丰富扩大餐饮占比以及品牌品质升级、还是从项目硬件的动线开始革新。这一切都致力于摆脱传统的消费形式，构建全新的购物体验。

商业项目中的体验感，不仅仅局限于购物一点，如何为消费者构建生活场景，满足全新的生活品质的提升需求成为项目长线发展的新思路。增强与消费者之间的粘度，融入到消费者生活中去，便需要满足消费者生活中的每一个场景需求。即墨宝龙广场的“体验式消费”便在这一点上下足了功夫，从儿童培训到成人培训，从摄影到乐园，事无巨细的考虑着消费者的生活场景，为消费者提供着细致的服务，让消费者走进购物中心，便可一站式消费。

一个城市级别的购物中心，便是这般，需要从细微之处满足消费者需求，且顺应着时代的发展，让商业更多样化，给城市带来不同的享受。

03、商业项目的蜕变，宝龙让生活更美好！

在商业项目调整过程中，如何深知项目的自身优势，了解目标客群的需求，获悉商业大环境的进步变为其中之重点。在知己知彼的情况下，商业项目才能得到更好的发展。如想要在激烈的竞争中占有一席之地，并能更加稳固的前行，与时俱进是商业发展不可摒弃的重要因素。宝龙商业集团的项目调整绝非仅有即墨与李沧项目，其泰安宝龙城市广场开发于2006年，自2008年起开始对项目进行调整升级，从修护硬件出发，到引入超市、百货等业态，一步步使项目成为泰安标志性项目。

除此以外，其蓬莱宝龙广场与胶州宝龙广场等项目也在不断前进。胶州宝龙广场则经过2年的磨砺，随着2019年胶东国际机场的启用，胶州宝龙广场将成为胶州空港经济的新经济增长极。蓬莱宝龙广场成为文商旅综合体，海阳宝龙天地业已打造成为“滨海蓝色商业旅游”基地。不断的调整升级，让项目更贴近生活，更满足消费者需求，一步步脚踏实地的让项目经久不衰，是宝龙商业集团的亮点之一。

据悉，宝龙在全国超30座城市，拥有近80家物业项目，充足的土地储备面积确保足以支持未来三至五年集团用地发展。据了解，宝龙集团在山东便有李沧宝龙广场、胶州宝龙广场、即墨宝龙广场、泰安宝龙天地、城阳宝龙广场、海阳宝龙天地、东营宝龙广场、莱山宝龙广场、蓬莱宝龙广场等九个商业体，总商业面积超146万方。在如此庞大的商业数据支撑下，想要更好的运营自有商业，无疑更有前景，即墨宝龙广场及李沧宝龙广场的蜕变，见证了宝龙商业“让生活更美好！”的宏伟誓言。