视线转到珠三角，据2011年的最新统计，深圳在过去30余年间，建成并投入使用的，完整而均衡地囊括了住宅、集中商业、写字楼、酒店四种业态的综合体屈指可数，但是在未来的几年中，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，分布在深圳各个区域，其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模1044.79万平方米。总体量低于30万平方米的只有3个，高于100万平方米的有4个，平均规模65万平方米左右，未来深圳综合体向更大规模发展的趋势已经可见一斑。

当我们再扩大到全国“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容并不为过。

■聚焦

每个改造的城中村就是一个综合体

猎德村、琶洲村、杨箕村、林和村……一个个城中村改造正在探索中前行，广州旧城改造，也经历了从拒绝开发商到接受开发商的反复过程，富力、保利、新鸿基、合景泰富等纷纷加入。值得注意的是，这些旧改项目无一例外都是居住、商业、办公、娱乐集一体的城市综合体。按照计划，广州将在2020年之前完成全部138条城中村的改造。

富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手打造天汇广场，是广州首个由开发商投资的城中村改造工程。天汇广场定位为C B D都市综合体旗舰项目，行宫“天銮”、国际名品Shopping Mall、希尔顿旗下顶级品牌六星奢华酒店、超甲级写字楼等多种顶级物业形态。另外，将兴建公交车站场、连接地铁5号线猎德站的地下隧道，东侧的猎德村古河道两岸也建设为具有岭南风情的特色商业区。

保利地产以1.42亿元底价独揽琶洲村改造项目，总建筑面积185万平方米，是目前C B D区域最大的城市综合体，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体。

此外，富力杨箕村、保利冼村、新鸿基林和村城中村改造项目，都将规划为综合体项目。珠江地产的海珠沥滘村项目，具体的方案尚未出台，但也规划有住宅、写字楼、酒店等。

广州房地产专家韩世同分析，“开发商在拿地之后根据市场确定物业，而规划写字楼、公寓、酒店也是为了更加适应市场需求，灵活度更高。如果只做单一，或者一两种业态，资金回笼会比较慢，经营有风险。正是因为大家都看到有利可图，所以才积极推进城市综合体建设。”

值得注意的是，在保利冼村项目的规划中，明确规划出一部分区域为村集体的可持续发展提供保证。改造后的冼村，B区则为村民物业复建区，村民公寓14万平方米，集体酒店物业3万平方米，为村集体的可持续发展提供保障。A区为村民住宅回迁区，设有幼儿园、祠堂、配套商业裙楼等，为村民提供优质的居住环境。C区为融资项目区，包括商业、商务办公、公寓酒店，最高楼达55层，形成区域标志性建筑。

改造涉及到多方利益，一些项目进度缓慢也往往因为利益未谈妥。广州城中村改造，是政府、村民、开发商多方协调的结果。“一是政府主导，广州已经把积极推动新型城市化建设提到日程上来；二是城市综合体是区位价值与土地价值的最佳融合，也是房地产向复合型商业地产发展的必然趋势”，合富辉煌首席分析师黎文江表示，而对于村民来讲，要实现可持续发展，必须自己持有物业，以出租自家房屋的方式获取稳定的收入，或是靠当地村委会的酒店、旅店项目出租，获得一定的分红。

■原因

为什么如此受青睐？

既是城市进程的产物也是发展商和政府共推的结果

城市综合体的大发展，源于中国城市化进程加快的大趋势。居民收入提高，消费行为发生转变，成为有效保障，尤其是二、三线城市未来的发展，产生了大量对消费终端市场、商业中心的需求。而就城市发展来看，城市综合体也遵循了综合而集约的土地开发理念，立体复合多种功能，激活城市的空间形态，成为新区建设和旧城改造的重要手段。

那么，为什么近两年会集中开发呢？知名财经评论家叶檀表示，住宅地产退烧，商业地产升温，尤其是城市综合体，成为房地产调控下众人追抢的香饽饽。

事实证明，在写字楼、商铺等产品类型中，城市综合体凭借其完善的功能性、较强的辐射力、诱人的收益被争相追捧。

来自各城市的分析人士纷纷表示，调控下，投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证，而商业综合体项目中都会配备一定比例的住宅和酒店式公寓，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅和酒店式公寓销售变现，由此完成了融资过程。2012年，不管是老牌商业地产开发商万达地产、嘉德置地、宝龙地产、大悦城、华润置地，还是传统的专注做住宅的，开发商都加速向商业地产的转型。

建设浪潮由一线城市向二三线市场迅速蔓延，政府也起到主导作用。“综合体的建设是政府主导与开发商市场行为相结合的结果”，广州知名房地产专家韩世同表示。因为对地方政府而言，除了这些项目的启动大力拉动当地G D P以外，还可以大大拉动当地的税收，可谓是一举多得。综合体对于提升区域价值，城市发展起到积极影响，所以各地政府也振臂高呼，济南政府“‘十二五’期间重点建设16个城市综合体”；无锡政府表示，未来五年内已建、拟建和在建的城市综合体项目至少在50个左右；杭州政府放言“杭州要再建100座城市综合体”，都将在土地和税费上给出相应优惠。