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传统房地产商操盘文旅小镇为何总是铩羽而归!

2019-03-29 龙景园网原创 方元 点击量:

一、风景这边独好

        两年,房地产行业在连续十多年的高歌猛进后,随着一系列负面影响的放大效应,各方面对房地产的态度都处于又爱又恨的状态之中,各级政府借房地产之手让财政充盈富足,但面对因天价房价导致的民怨沸腾,也是左右为难,明明怀着爱之切切之心,却必须表达恨之灼灼之状。而房地产开发商在赚得天价财富,进入富人,贵人阶层的同时,却没有收获到和其财产相匹配的尊重和认同。如此一来,整个房地产行业呈现出一种空前矛盾的状态,从政策层面表现出压制,控制,从技术层面又不能压垮,推倒,导致大批房地产商无所适从,而资本的压力又要求这些地产商不能坐等,必须作为。

文旅小镇
图片来源:北京龙景园 金玉柱摄

        在我国推行的三驾马车相继乏力之时,旅游的消费力出现惊人的飞涨。国家适时地推出将旅游业作为支柱性产业的系列举措。而随着旅游从观光游览向休闲度假转变,旅游目的地也从城市,景区向城镇,乡村扩大,而同时,房地产开发恰好也开始从大中城市向三四线城市转移,这其中的巧合被我们的政府,开发商以及“”家们适时地捕捉到了,并及时推出了以旅游为导向的乡镇及乡村开发,美其名曰“旅游小镇”,或“文旅小镇”或其他什么的小镇的开发。而正无所适从的房地产商一下子找到了完美的,新的开发阵地。一时间,举国上下,不论大小的房地产商一起向各色“旅游小镇”涌来,而各地乡镇,村落也同时打开“寨门”迎接之。

        止目前,据不完全了解,已有超过大半的百强房企进入到文旅小镇的开发中来,如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等,总投资额已远超万亿,仅恒大一家在文旅项目上的投资就已经超过8000亿。其中多数企业投资的项目性质为各种特色小镇,如以碧桂园为代表的科技文旅小镇、以万科为代表的城市小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇等。但无论哪种方式,都只是将原来的地产开发模式从大城市转到了县域及乡镇,以前是直接卖商品房给你现在是卖“有文化”的房给你。但不管怎么说,与其他的开发建设大都处于“愁云惨雾”的状态相比,“文旅小镇”的开发建设真可谓是“这边风景独好

二、文旅小镇看起来并不那么美

文旅小镇
图片来源:北京龙景园 金玉柱摄

        而,事情并不尽如人意,虽然蜂拥而入的这些地产大佬们都各个身怀绝技,战功卓著,但折戟沉沙的信息还是不断传出。 首先是2017年万达将13个文旅项目的91%股权转让给融创,标志其进军文旅产业的失败,紧接着“海花岛”、“如意岛”等巨型文旅项目全部被叫停,丽江诸多文旅项目限入泥潭,成都秀丽东方拆除等等,其巨大的资金沉没痛苦是外人很难体会的到的。所以旅游是美好的,有文化的旅游当然也是美好的,但各种各样的“文旅小镇”看起来可并不那么美好。

三、“卖房子”还是“卖旅游”看来还真是个问题

文旅小镇
图片来源:北京龙景园 张景弟摄

        “卖房”可以说是房产商的核心工作,无可非议,但文旅小镇建设的核心目标如果还是卖房的话,可能就会出大问题。

        先,以卖房为目的,则对的重视将高于对文旅的重视,其中最大的差别是导致生态环境的重大改变。
        我们都知道,房地产开发首先是从对环境的破坏开始的,只是由于房地产的开发一般所占区域较小,影响不大,最后又通过景观绿化做了弥补,所以对生态的毁坏性不明显。旅游开发首先考虑的就是生态环境的保护,乃至提升,所以旅游建设的结果往往都是使环境得到极大的提升。

        次,还是以卖房为目的来做“文旅小镇”的开发,就是还以传统的房地产思维做文旅,其对生态的破坏是一定的,且由于传统房地产商所主导的建设一般都体现出“三大”的特征,即:投资大,胆子大,步子大,所以许多“文旅小镇”的项目建设对区域内的生态环境的毁坏是非常明显和严重的。上面所提到的“海花岛”,“如意岛”,以及等多个丽江项目被强制拆除,其首要原因就是对当地生态造成了显著的破坏。这些项目的投资毫无疑问的都血本无归所以,是不是以卖房为目的看似表面问题,其实是关乎到项目生存的根本性问题。

四、文旅 ,文旅,到底重文还是重旅,是核心问题

文旅小镇
图片来源:北京龙景园 金玉柱摄

        众多的“文旅小镇”开发中,还有个令开发商比较困惑的问题,文旅到底该怎么做?一时半会想不明白就按过往的“成功经验”来做。于是乎,传统的地产商们将原先的城市商业地产开发模式照搬了过来。
        来的城市商业地产开发,只要把普通房子做个精装修,就是成了高品质的房子,再把环境做好些,就成了精品房,最后再给房子和环境包装成某种文化,就成了成功人士的高端居所。这里的一切工作重心都是围绕着怎么作包装进行的。
这一套搬到“文旅小镇”的打造上就成了文化的包装就是文旅小镇建设的核心,由于各种原因,这种包装的“文化”,更多的只是文化的“外形”,以为有了文化的形式就有了文旅小镇的灵魂,所以,最终形成的表象就是“文旅小镇”就是“威尼斯小镇”,就是“罗马小镇”,就是各种形形色色的长着或欧式,或中式的一条条商街。这也是继“千城一面”后,我们马上或已经面临着“千镇一面”,“千乡一面”的缘由吧,因为做事的人没变,思维没变,只是换了个地方而已。

        文旅,文旅,他还是“旅”,“文”只不过是其元素之一,虽然“”也是“旅”的特色形成的重要依据,是形成竞争性和差异性的重要手段,但“”绝不是“核心”。不过这其实不仅仅是传统地产商做文旅开发的误区,也是众多行业专家的误区

        以再回过头看,这几年有多少文旅小镇起的轰轰烈烈,死的悄无声息,就是他们只有“文”的形,没有“旅”的魂。

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