当前，作战在中国一线的规划设计界和地产开发界的战士们都知道，从去年开始，新农村绝对算一个重量级的风口品类项目。2013年底，习主席在北京中央城镇化工作会议上，用极有情怀的语调提出“望得见山、看得见水，记得住乡愁”的新农村建设目标，一下子就把新农村的旅游开发建设的热情点燃。

于是一夜间，从地方政府的引导，到央行对农村金融建设的扶持，再到农村旅游市场的火爆，新农村建设一时间成为了天时地利人和的风口品类。

许多成功的新农村开发项目，以独有的地域文化和情怀为基础，植入了当代时尚和流行的元素，打动了无数现代城市家庭回归田园生活的心灵渴望。

从陕西排名第一的民俗村落袁家村的火爆，到杭州莫干山野奢民宿的一铺难求，再到无锡田园东方澎湃的情怀，都代表了新一代农村项目开发的标杆。以至于从今年开始，业界人士纷纷向日本合掌村、台湾垦丁的农庄进行潮水般的考察和参观，日本和台湾的先进经验已经成为炙手可热的新知识。

在这样城市开发热潮逐步退却、农村建设汹涌澎湃的大趋势下，众多投资机构、设计师、地方政府和开发商们，开始转战这个新蓝海。

不过，这样的品类市场火热的背后，却有着极高的操作难度。笔者曾深度调研过几个项目的开发，这里从商业模式的构建、到新农业旅游市场的培育、再到产品创新和研发，后期的运营管理、以至于乡村规划的再造，形成了一个完整的产业系统。只有每个方面都计划周全，一个项目的操盘才能成功。

下面我们来看洲联集团·五合国际城市发展研究中心规划师王新伊最新的写的四川遂宁·新型农村社区模式改造的规划案例。

我们看看从一个规划师的视角，来看操作新农村项目从产业配置、空间规划梳理和产品创新上，有哪些关键的问题需要去把控。

遂宁·新型农村社区模式

上次农业地产我们谈到，被日本的学者称为“第六产业”的“农业产业园区全景产业链” 兴起，“农旅双链”的发展模式实现了现代农业、旅游“一三联动”互相促进和共同发展的效应。在此基础上产生了“乡村旅游综合体”的概念，我们也将这种概念引入到实操项目遂宁圣平岛详细规划中。

乡村旅游综合体，指以乡村综合资源为基础，以乡村旅游休闲为导向，以城市游客为动力，以乡村特色产业为支撑，以乡村旅游地产为延伸，以带动乡村区域经济社会的发展升级为目标，充分关照三农问题，统筹考虑区域旅游打造、区域产业发展及区域城镇化推进的综合开发模式。根据提炼遂宁圣平岛的几大特点——

旅游品牌：遂宁最有吸引力、影响力的知名旅游品牌；

观音文化：遂宁中国观音文化城旅游区的核心景区之一；

生态岛屿：具有观音文化内涵的生态岛屿；

旅游景区：国家4A级以上旅游景区、以文化景观和游乐休闲设施等经营项目为主。

我们认为，圣平岛具有建设乡村旅游综合体的良好基础，这个坐落在“中国观音文化之乡”遂宁市，涪江中心两岛之一的圣平岛将成为我们在四川打造乡村旅游综合体的新样板。

而乡村旅游综合体集中体现在以旅游产业导向的新型农村社区的打造，它以一定的乡村旅游资源和土地资源为基础，以乡村休闲度假功能为主导，以农旅产业链打造为核心，以乡村休闲业态为特色，以乡村商业休闲地产为支撑，以一流的配套设施为保证，共同构建以旅游产业为导向的新型农村社区的建设模式。集中于圣平岛内赖家洲、米家洲、雷家洲和小河州四个居民点的两个行政村——岛北部的三洲村和南部的小河洲村，约2400人的乡村人口将以此通过提升改造，组建成新的农民生产生活共同体，形成农村新的居住模式、服务管理模式和产业格局。

以旅游产业为导向新型农村社区建设模式解析

在这里，我们必须提到，乡村旅游作为以旅游为引导的多种产业融合、开发建设、整体运营，需要两个核心条件：第一，政府是整体项目的规划设计者、开发运营者、平台搭建者、控制操盘者；第二，项目核心问题是通过系统操作提升本区域土地的综合经济价值和社会价值。而遂宁圣平岛正是在遂宁市政府规划局的部署下，搭建市场平台，并引入强大的泛旅游产业的支撑，将一个原本遭受交通阻隔、洪涝威胁、产业衰落、设施落后的江上渔村逐步向旅游产业导向的新型农村社区推进。

以旅游产业为导向的新型农村社区建设，有三大方面问题亟需解决：

农旅产业链如何互相促进、共同发展，挖掘和提升文化卖点，创造核心竞争力？

如何营造田园乡居生活氛围，同时兼具农民居住和旅游的功能共同体？

如何选择合适的商业运营模式，扩大消费群体，提供游客多种停留空间？

圣平岛在遂宁•自在生活艺术区的总体定位指导下，从定位观音文化、村落尺度空间利用、城市发展驱动、休闲旅游互动以及类观音文化引入等几个方面进行研究和设计，采用打造旅游产业为导向的新型农村社区的“三心”手法，同时解决新农村建设的主要问题。

1.核心吸引中心，是主题特色和核心竞争力塑造的关键，也是构筑项目核心吸引力的基石，它主要包括本土文化特别是民俗文化的创意挖掘，田园观光，互动体验和游乐体验等农旅产业链的打造方面。

2.休闲聚集中心，是留住游客并扩大其消费的载体，主要满足游客的全方位休闲需要，同时也是当地居民收入的重要来源。主要包括旅游接待、民俗休闲、田园养生休闲、民俗主题休闲商街、文化主题演绎等。

3.居民居住中心，兼具居民的居住功能和旅游功能，其建筑风格、社区布局、社区风貌、社区设施等方面要凸显主题和氛围，与整体大环境的风貌要相互协调。在游客眼中，居住中心也是一道靓丽的风景线。

旅游产业导向的新型农村社区的“三心”手法

针对此，圣平岛规划相应提出三大设计策略：

怡情湖岛，理水相地营造总体格局，升级构筑核心吸引中心

规划中根据圣平岛的水位和地形特征进行地形整备、合理填挖、泥沙沉积等工程，采取岛+湿地生态模式，塑造浮于尘世的湖岛特色；同时实行安全水位分区管控，改善防洪的安全格局；适地而生岸线处理，增加用地的亲水活力；最重要的是通过动静结合观游串连， 引入水系增加核心游览要素，在圣平岛岛头设立观音文化展示区，保留原有大地肌理、充分场地文化表达，以观音文化艺术馆为首打造整个岛屿的核心吸引中心。

洪水期湿地状态模拟

岸线处理1

岸线处理2

水韵诗居，巴蜀水乡元素提炼彰显地域特色，协调建设居民居住中心

为了保持文化的原真性，塑造浓郁的文化氛围，规划坚持保护村庄自然肌理，留存乡村记忆和空间尺度，提炼巴蜀文化要素，打造观音故里的风土人情。从村落格局的延续、共享空间的提升以及建筑空间的处理等多个方面进行村庄改造；同时局部拓展适宜建设用地，巧妙利用常水位以上坡地；引水成网蓄水成湖，营造富有内涵的水乡肌理，协调村庄与大环境的融合，建设居民居住中心。

雷家洲村梳理改造前

雷家洲村建筑空间改造

艺术禅村，书画创作打造洲岛品牌，主题演绎休闲聚集中心

规划为了满足多种游客需要，也是把乡村生活形态、观音文化意识形态，如住宅、餐饮、酒店、艺术、禅修等进行产业化打造，形成纵横产业链集群，以艺术衍生产业引导，提高聚集区艺术活力。最具代表的是圣平岛最南端的艺术感知区，用地较窄，隐私性比较好，规划将原有村庄改造为艺术家村落来激发艺术大师的创作灵感，同时布置艺术禅修酒店，为来此度假的高端游人量身打造，以艺术禅修为媒介渠道, 主题演绎聚集空间。

圣平岛通过三大策略的提升，创意的引入完成以旅游产业为导向的新型农村社区的再生，以文化为基础，打造独特主题，实现一村一品，构建了别人无法复制的竞争优势。而农旅双链的发展得以使旅游产业以其独特的“消费搬运”功能、强大的产业集聚和消费聚集能力、良好的社会效应带动作用，成为拥有良好自然资源和文化资源的乡村实现新型农村社区主导产业的选择。

“新雨空灵，岛净且静；青莲悠然，心晴亦清”。遂宁圣平岛在“怡情圣平•自在休行”的整体形象定位下，通过主导产业的选择，逐渐成为遂宁“净“化心灵重要场所、”静“悟体验重要载体的自在生活艺术区的代表，也将作为未来旅游导向的新型农村社区的样板得到推广。