2018-06-06 北京龙景园 龙景园 点击量：
五大操盘“心经”——文商旅地产项目操盘的五个层面
取势——站位城市运营的高度
旅游业是战略性产业，很多地方政府将其作为产业转型升级的首选。对政府而言，开发旅游，土地可获得有效升值，不但能解决当地就业问题，还能快速拉动区域经济全面发展，故对大规模文商旅地产项目开发的支持力度较大，希望此类项目开发成为城市运营的主要手段之一。对项目而言可借势城市的推广塑造自身品牌。
明道——多样化盈利模式设计
一个复杂的、多元的、大型综合文旅度假项目，核心驱动往往不是能短期实现现金流的产品，项目盈利模式的设计很重要。一定要设计若干多样化的投资回报模式，而最根本的是这种回报模式需要让众多参与主体能共赢。如销售型物业不能用传统的住宅营销思路，而应从经营性资产投资的角度来思考。
优术——强化产品的打造能力
旅游的引擎价值是游客的市场消费能力。对于游客来说，快乐是需求的源点、追求新奇的体验是需求的痛点，所以文商旅地产项目的本质是一个“生活在别处”的生活方式之载体，这个载体的核心功能是提供一种有别于日常生活方式，有着快乐回忆的可能。落到产品的打造，就会聚焦到内容与形式两个层面，从内容上看要满足项目目标客群的立体化，特别是情感的需求；从形式上看需要在场所感营造方面做更多人性化和细节的考量。
合众——内容混搭、产品跨界
以“消费搬运”为依托形成的“内需消费集散结构”与“城市聚集的反向结构”是旅游休闲地产的核心依据。但以自然资源为主的驱动模式，特色性和唯一性不足，较难解决逗留时间短的问题。要让客户停留时间更长，需要在这里的活动有延续性，不同人的需求有不同的满足，所以如何通过内容的混搭和产品的跨界以实现这种需求的闭环是对操作团队资源整合能力的考验。因此，在项目定位时，就要站在整盘统筹的角度系统化思考，厘清各功能板块及物业间的协同、开发时序及呈现的次序、不同引擎间的横向打通等问题，才能使项目获取“1+1+1>3”的效果。
践行——可及资源的特色运作
每一个项目的操盘团队不同，项目在当时当地的可及资源相异，在运作时的思路差异较大。根据项目独特的天时地利人和，以可落地可执行为基础，在操盘过程中以赢利最优化的眼光，清晰盈利模式，注重开发次序；以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出项目特色；以市场特定化的眼光，打造引擎项目，铸就其吸引核；以场所别处化的眼光，注重场所精神，触发情感共鸣；以人文故事化的眼光，深挖文化渊源，别样心灵体验；以运营现代化的眼光，创新操作模式，保持长续发展。
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