3.产权出售+商业运营模式

借助景区或城市的区位优势，以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的，从而形成旅游吸引力，成为休闲度假目的地，如旅游带动的新型城镇化示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林，也将分时度假地产做得有声有色。

以莫干山为例，借助优质自然资源以及地处长三角的市场优势，自发形成的“洋家乐”民宿酒店已经显现出集群效应，设计精细、风格独特的精品酒店入住率高达90%。从投资回报的角度来看，莫干山规模最大的精品酒店“裸心谷”，分为出售别墅和酒店两个部分[3]，其中别墅投资1.37亿，出售收入2.43亿，税后净利润实现9600万；酒店部分初始投资1.5亿，2012年酒店收入6500万，2013年收入7300万，静态回收期为4.95年，相比传统酒店8-12年的回收期和10%的收益率，可谓相当可观。如果把出售物业与酒店结合看，则在短短2-3年内就实现了投资的回笼。

云南城投通过其旗下拥有的12个旅游地产项目，并借助控股股东旗下的酒店、景区、第三方支付平台等资源，打造公司旅游地产的连锁运营“分时度假”平台，涉及云南省内的昆明、大理、玉溪、西双版纳及四川、陕西等区域。而海航集团旗下的酒店集团在国内30个城市拥有超过50家的高星级酒店，以其在兴隆开发的子爵公馆为例，酒店的每个套间和别墅均拥有独立产权，业主可自住享受酒店式服务，也可将物业委托给酒店管理团队，每年提取分红，并享受淡季21天的居住权。这类产品具有投资小，回笼快，风险分散，产品差异性大，符合未来市场趋势等优点，但这种模式对于区位选址和产品设计能力要求较高。

4. 区域综合开发+产业链盈利模式

这一模式的最典型代表是迪士尼。在国内，大手笔进军区域开发商的则是旅游地产界新贵——万达，无论是度假区还是文旅城，动辙数百亿的投资额，与“求新求大求最”的跨领域产业链搭建，无不体现这位商业地产巨擘在旅游地产上的雄心。虽然在数字上还未及表现，但“圈人、圈地、圈眼球”的效果已经初步显现。

从投资500亿的武汉万达文旅城开始，万达在城市旅游地产的上策略即是快速占据核心的土地资源，虽然在文旅地产上并没有太多经验，但万达凭借其在商业地产上积累的雄厚资本和能够迅速建起一座综合体建设速度优势，已经布局合肥、无锡、重庆、南昌等重要二线城市。2014年广州文旅城奠基，并积极在上海拿地，拉开了万达文旅地产打入一线城市的序幕。产品上，无论是万达MALL，主题公园，电影乐园，还是各大秀，都力求做到极致，但由于建设周期短，上马速度过快，风险也接踵而至。斥巨资25亿打造的汉秀初期上座率高达95%，但目前已开始下滑，市场评价褒贬不一。汉秀凭借前期宣传和慕名而来的文人士创造了短暂的辉煌，但演艺项目的长期表现终究有赖于普通居民和游客的精神消费需求。归结而言其市场策略是建立在对未来消费趋势的预判上，将卖房子变为卖人气，将追求资金快速回笼转变为追求长期回报，将地产的去化和节点转变为用户体验的诉诸和口碑效应。但这场拼资本、拼眼光的豪赌能否经得起长期的市场检验，其实实在在盈利的日子，目前还没看到。

万达在度假区上的开发也如出一辙。名声在外的万达长白山项目，投资230亿，坐拥长白山的稀缺资源和国际知名品牌酒店，至今还面临着酒店入住率严重不足的困境，受制于机场有限的容量，难以支撑如此大规模酒店开发所需要的客流，而其对北区旅游新城的建设也还未看到实施的端倪。虽然通过联合投资来减轻自身投资的压力，但如何改善基础设施、完善营销渠道、平衡淡旺季仍是摆在万达面前的课题。

万达旅游地产的市场表现还有待时间和国人消费观念的转变，不过大手笔的投资打造出的极致项目仍为中国旅游地产市场注入一剂强心针，是对“旅游地产不再只是地产”的隆重宣告，而是更注重旅游的运营本身。当今中国已步入“产品为王”的时代，无论是资本，还是速度，最终都要让位于“产品品质、服务体验及由此带来的市场欢迎程度”。套句俗话说：光有钱，还不能任性。

长远之计：旅游源头活水，地产水到渠成

“假旅游、真地产”这种以旅游为名的圈地未来将寸步难行，旅游与地产并重才是旅游地产可持续盈利的出路。旅游地产的发展方向，也由“旅游+地产”两层皮延伸到“关联产业群”，特别是“目的地型复合城市功能”。

总结知名案例的成功要素，不难发现，优质的落地产品、精细化的管理、科学的规划、符合市场的业态配比、精准多元的营销渠道，都是项目能够可持续盈利的要素。整个旅游地产市场也呈现项目规模化、分布集群化、投资民营化、产品复合化、体验主题化、运营专业化、盈利多元化的特征，虽然仍存在项目同质化、资金周转率低、运营不成熟、良莠不齐、规模以上项目占据核心资源等问题，但“重运营、轻资产”的大势已然显现。

产品类型上，山地类旅游地产项目、主题公园类、养老类旅游地产项目未来几年是发展高峰期；开发商角度，投资也越来越青睐小股权、大开发、轻资产的模式；消费端方面，如房金所等支持消费者金融产品已经面市，旅游地产“众筹”虽举步维艰，但也不断涌现。真正的旅游地产蓬勃发展或许还要几年洗牌期，长远的赢家与更多元的盈利渠道正开启一场空前生动的“贴地飞行”。（本文作者：徐一畅 AECOM经济规划师，李昌霞 AECCOM经济规划副总监，转自：凤凰旅游网）