第四，从旅游营销的角度，宽窄巷子成立了专业的运营管理公司，在全世界范围内进行宣传、推介，多方位、立体性进行整合性跨区域营销。

嘉兴乌镇

乌镇是典型的中国江南地区水乡古镇，包括东栅和西栅两各区域。在旅游开发中，乌镇将先进的管理理念实践于对古镇的保护中，在管线地埋、河道清淤、修旧如故、控制过度商业化等方面都是在全国古镇保护开发中首创或成功运作的典范，，被联合国专家考察小组誉为古镇保护之“乌镇模式”。

 

（1）业态构成

乌镇的东栅和西栅没有比较明显的街巷业态分类，各类型业态总体上是散状分布。从业态档次上来说，东栅主要是大众消费业态，以购物业态为主导，西栅主要是中高端的旅游消费业态，以品质化的住宿、餐饮、休闲娱乐类为主，少量精品购物。

乌镇注重对文化型旅游业态的融入，特别重视展示和挖掘古镇完整的生活形态和深厚的地域文化，将“名人文化”及“民情民俗文化”发挥得淋漓尽致，书院、当铺、桥、水阁、皮影等28项旅游吸引物形成乌镇突出的文化特色。

（2）开发模式

东栅：按照租赁经营等传统模式开发，商铺产权大多都属于原住民，产权很难统一，虽然开发初期投资少、见效快，但是也为后期的深入开发管理增加了难度，古镇风貌良莠不齐，整体旅游商业业态的档次不高。

西栅：采取整体产权开发模式，全资买断西栅所有原商铺及居民居住的产权，由中青旅控股股份有限公司、桐乡市乌镇古镇旅游投资有限公司和IDG资本共同构成的中外合资经营企业统一经营，实现开发主体的一元化，统一规划，统一设计，统一经营，统一管理，西栅的商家进驻都要严格的筛选和审核过程，以保证商业形态的精品化，目前形成了旅游、休闲、文化体验为一体的精品旅游业态集群，构建体验式的度假生活。

 

（3）案例启示

第一，乌镇通过整合中青旅公司的旅游资源、IDG的资金实力和政府的政策实力，企业为主导的古镇开发成功案例。

第二，古镇旅游开发要注重特色文化挖掘与塑造，乌镇除了营造小桥流水人家的旅游环境氛围外，还以茅盾、乌锦、皮影、水阁等为主要载体的文化与民俗特色确立差异化竞争力，再次证明了文化在古镇旅游开发中的重要性。

第三，从2013年开始，乌镇的散客多于团队，酒店收入大于门票收入，西栅的收入大于东栅的收入，充分说明体验化、品质化的旅游业态是未来古镇旅游开发的趋势，符合旅游市场的需求。

第四，东栅和西栅不同的开发模式，也证实了古镇旅游资源企业化运作、开发主体一元化对于形成精品化商业形态的重要性。

第五，古镇需要充分利用各方资源全力推进市场营销，电视剧名人营销、利用国际高端会议间接宣传、走出国门参加国际旅游展会等全方位的旅游营销值得借鉴。

实践：茅台古镇商业街区业态策划规划

1、现场调研及分析

 

（1）调研方法及调研内容

规划项目组首先对茅台古镇六条主要的商业街区进行了详细的调查和摸底，充分掌握现状商业业态的详细资料。

调研方法：通过目测、丈量、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式等形式掌握商业业态的基本概况。

调研内容：包括现状商业业态的类型、店铺的产权归属、业态经营状况、店铺的面积、店铺租金、经营者的计划等内容。

从业态布局来看，茅台镇商业街区集中在茅台镇的核心片区，分别位于茅园路、环茅路、杨柳湾、长征路、河滨路和银滩路，商业业态集中经营，易形成规模效益和集聚效益。

从业态类型来看，商业主要满足市民的日常居住需求，主要业态为零售及生活服务、餐饮等，档次低、服务不规范；满足游客需求的旅游商品专卖、休闲、住宿等商铺数量稀少，夜生活业态缺乏，留不住人。

从铺面形式来看，基本为下店上宅式的临街铺面，开放性较强，但空间承载力不够，无法满足规模化业态的融入。

从利用空间来看，铺面空间具有可变性和多元性，在未来的经营过程中利于调整空间和优化业态。

2、业态提升思路

（1）业态类型：主题化、多元化、体验化

业态主题化，形成各具特色的主题街区：发挥茅台镇本地优势，充分挖掘国酒文化、盐运文化和红色文化，通过植入不同类型、主题突出的业态，为茅台镇注入文化灵魂，以特色性商业形成差异性的竞争，从而塑造茅台镇的核心吸引力和品牌形象。

业态多元化，构建主客共享的商业集群：避免单纯的旅游商品售卖传统模式，而是构建一个业态类型丰富、档次不一，集餐饮、购物、住宿、休闲娱乐等于一体的丰富的消费体验场所，兼顾本地消费和游客消费，构建主客共享的多元化旅游商业业态集群。

业态体验化，形成个性化的旅游休闲方式：随着茅台古镇旅游开发的不断深入，游客休闲消费的升级，应注重旅游业态的体验性、参与性，着力引入特色美食、精品购物、餐饮休闲、主题客栈、白品鉴、酒文化体验等体验性商业业态。

（2）业态布局：动静分离、交织混合

动静分离，满足不同业态经营需求：茅台镇6条商业街区业态布置遵循动静分离的原则，将比较吵闹的酒吧、会所、大众餐饮等与具有较高安静需求的住宿、休闲类业态进行隔离；同时还要将形成较多烟尘和气味的小吃、火锅类业态与具备淡雅需求的西餐、咖啡、服装、古玩字画、水吧、茶馆类业态进行隔离。

交织混合，实现不同业态之间的顾客共享：旅游街区的商业形态打破固有旅游街区功能分区的格局，采取交织混搭的商业业态布局形式，以实现不同业态之间的顾客共享，避免因功能分区形成的旅游商业“人流潮汐现象”。

（3）空间利用：横向空间调整、纵向空间延伸

横向空间调整，扩大商铺内部利用空间：根据商铺空间及产权现状，部分商铺可经过内部打通的方式，扩大商铺的利用空间，为引入规模化业态提供基础。

纵向空间延伸，形成室内外可相互转换的商业空间：根据临街铺面前街道空间可利用状况，适当开发街道空间，充分利用景观设计，采用植入商家LOGO的遮阳伞，打造休闲走廊，形成室内外可相互转换的商业空间，同时也可以烘托街区的商业氛围。

（4）商业氛围：景观多元化、环境舒适化、夜景亮化

景观多元化：为营造商业氛围，充分利用街道上的空间环境，通过具备视觉冲击力的景观节点、清澈可亲近的水景、趣味性的路面铺装以及连续不间断的街头表演等打造多元化的人气磁场，烘托商业氛围。

环境舒适化：以人流动线为重点，以统一的文化主题和一个贯穿始终的风格，设计建筑风貌、色彩、雕塑、路标、喷泉、水系、花盆等视觉元素以及商铺装饰、体验性元素，并通过环境整治构建舒适的街巷空间。