在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出6.8万平米长城源著项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。

2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资本由2.1亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。

2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资5亿元占股20%。增资完成后股权结构变更为

增资后古北水镇旅游公司自有资金达到15亿元，为项目建设提供了充足的资金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提高了项目的抗风险能力。同时，项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在15~20%之间，能很好的平衡项目管理团队与资方的利益关系。

旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到30亿元。

 

2013年5月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额3.02亿元，增资后股权结构变更为

由于中青旅持股比例的下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。

2013年10月水镇项目一期开业，2014年元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客流量达到2万人次。

2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资8亿，将注册资本由13.02亿元增至15.32亿元，为新增项目开发提供资金，降低财务费用。

整个景区到商业模式，除了门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等，使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性，同时各项目间能相互促进，提升整体收入规模。除通过招拍挂形式取得1000多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重资产投入的规模，提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式，其它商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。

成功方案背后的思考

乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通过后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度假游综合目的地。虽说乌镇本身的资源、区位及政府支持都十分可观，但相比其他几大江南古镇并不是绝对有优势。乌镇的成功靠的更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整个景区实现质的飞跃。投资就是投人，这句话在企业发展的每个阶段有效。

 

古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版，但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素。

1、项目所在区域具有稀缺性——依托司马台长城和鸳鸯湖，地理位置险要，人文历史遗迹、自然资源优厚；

2、项目在建设进程中即引发了多方关注，引入IDG资本及京能集团等战略投资者，并进行了多轮增资，表明外部投资人极为看好项目前景；

3、政府通过财政及审批方面支持力度大，而且由于主要股东京能集团为北京市属国企，进一步强化项目于地方政府的关系；

4、项目由乌镇原班团队负责打造，最大程度保证了项目质量，项目的建筑设计团队、未来到经营管理和营销宣传都由乌镇操盘，使得项目能在乌镇成功经验的基础上青出于蓝而胜于蓝。

古北水镇和乌镇打造一个成功景区所需要的四个要素，缺一不可。成功的景区都有相同的原因。目前乌镇团队又要开始打造濮院古镇，期待又一个成功案例的出现。