旅游小镇何以成为旅游地产的巅峰品类？
2018-06-04 网络文摘 钱健,邹毅 点击量：
可以理解的是，几乎大多数房地产企业都在寻找市场增速下降后的投资方向。当我们被经济调结构的宏观基本面绑架时，越来越多的房地产商看到了让其怦然心动的一个亮点，那就是旅游地产。
发现这样的亮点是有原因的。相比惨淡的房地产数据，旅游行业的数据可谓令人振奋。2014年上半年，国内旅游收入同比增长16.3%，预计未来这样双位数的增幅还将继续保持。周末打开微信朋友圈即可发现，在一、二线城市里，周末晒旅游度假的照片已经成为一种常态。
下面再看一组数据：中国东部地区沿海省份人均收入已达5000-6000美元，上海、广州等大城市已达8000美元，旅游已经成为越来越多家庭休闲娱乐的必选项。北京、上海的很多白领，每年都有约占总收入10-20%的旅游支出。
度假小镇模式是旅游产品中的优势品类
对于房地产开发来说，如何抓住这样的市场机会？从产品和商业模式上来看，应该从何处入手？从旅游产品打造和房地产开发来看，什么样的模式是最佳商业模式？
从目前市场上的项目种类来看，可以分为如下几种旅游开发模式：
1、主题公园+地产开发
2、旅游景点观光+地产开发
3、休闲度假设施+地产开发
4、度假小镇模式
再从具体旅游产品上来看，旅游产品又可细分成运动健身、生态主题景观、企业拓展、文化体育节事、特色购物、养生休闲、青少年拓展实践、自然山水景观、特色实景演出、科技旅游、综合度假村、儿童动漫旅游、风情小镇、动植物园、大型实景演出等数十个品类。
从上述两个维度的分析来看，度假小镇都具备独特的核心竞争力。上述多数模式都是传统旅游与地产分离的方式，先利用通过旅游度假带动房地产开发，再通过房地产开发获得项目收益，从而反向补贴旅游建设的投资。旅游项目投资高、地产销售与旅游景点分离，同质化竞争激烈。
但度假小镇模式有所不同。这种不同点体现在几大方面上:第一，度假小镇是混合型的开发模式，旅游与地产结合更为紧密，地产将更受益于旅游人群的带动；其次，度假小镇属于旅游市场的升级产品，其核心是打造生活场景和体验，业态更加丰富多元，通过餐饮、住宿、体验等方式可以更好留住游客，形成度假消费，而不是简单的观光旅游。
度假小镇优势在哪？有数据和案例为证。
首先看旅游行业趋势。相比前十年旅游行业刚发展时期，行业以观光游为主流。十年之后，如今的旅游业已进一步升级，更趋向于散客化、休闲化和自助化。最为突出的是，短时间、近距离的“微旅游”市场异军突起。
度假小镇天生就是跨界创新的产物，是旅游产业升级进化的最新形式。
普通旅游产品，只能满足游客某个方面的体验需要，但旅游度假小镇却是全方位的打造了与现实大为不同的场景，让游客身临其进，难以忘怀。
在国内，“微度假”拳头产品当属中青旅开发的乌镇项目。它所处的长三角地区经济十分发达，地理位置优越，交通便捷，符合“微度假”半径。乌镇2013年的接待的游客数量都在569万人次，2014年预计可达620万人次。2014年上半年，乌镇旅游扣除政府补贴后的净利润同比增长73%。
在全国单个景区的排名中，无论是人数还是综合效益，乌镇都是第一，是当今中国效益最佳的“5A”级旅游景区。
乌镇获得成功的背后，是巨大的“微度假”需求在支撑。不仅是在上海，北京、珠三角等高净值人群密集之处都有强烈的“微度假”需求。拿北京来说，现北京市城镇人口数量1700万人，拥有私人汽车370万辆，假设拥有汽车的家庭每年短途出游4次，没有汽车的家庭每年平均出游1次，则市内居民产生“微度假”市场为4500万人次/年；而北京市一年到访游客数量为2.1亿人，其中观光、休闲度假游游客约1亿人，假设其中5%会参与周边旅游，则到访游客的“微度假”需求市场为500万人次/年。因此北京市“微度假”市场需求约为5000万人次/年。
这样巨大的市场需求面前，只要有优秀的市场产品供给，引爆市场可能性就会更大。
不仅是一线城市，在近五年内，中国更多省会及经济发达的二线城市周边1.5小时车程半径的市场，都将会是引爆微旅游可能性最高的市场。
旅游度假小镇操作核心要点
1、聚焦细分市场
从小镇的操作模式上来看，又可以细分成多个品类。包括酒店度假集群式小镇，如长白山万达；古镇模式，如乌镇旅游；商业小镇模式，如美国格拉夫小镇；还有养生度假小镇，如德国巴登巴登温泉小镇，等等，各类小镇模式不一而足。
如何根据环境资源，客户市场偏好，聚焦细分市场是战略制定的第一步。
2、布局业态与盈利模式
旅游度假小镇与普通度假房地产项目最大的不同点就是其业态的多元性和文化的精彩呈现。度假小镇需要具备旅游的“吃、住、行、游、购、娱”等全部六大要素。不止是拥有，更是要做到极致精彩。
