从产业选择的思路来看，房企总体基于开发优势选择最易操作的文旅小镇入手。目前房企打造的特色小镇共涉猎7种产业类型，但将近八成以文化旅游为主，80余个小镇中文旅小镇共61个，除了专项发展文旅小镇的华侨城、荣盛外，恒大、雅居乐、当代、中南等均机会型进驻文旅小镇，开疆拓土；部分房企定位于新兴产业领域，如科技、健康、高端制造、商贸物流等，如华夏幸福、碧桂园、富力、苏宁等。

除此之外，房企特色小镇的产业定位战略有所差异：
①部分企业聚焦一类产业全力发展。如华侨城、荣盛基于自身旅游开发经验，重点打造文旅小镇；碧桂园则看中智能、信息等未来潜在发展空间及国家政策对新兴产业的扶持，利用自身郊区综合开发的经验引入产业资源，专注于科技小镇的开发建设。
②部分企业围绕原有产业链打造多样的产业小镇。如华夏幸福在京津冀、长三角打造了旅游、文化、高端制造等多种产业类型的特色小镇。
布局策略：省级小镇所在区域为首选，优选深耕区域及产业优势地区
图：部分房企已有小镇分布情况

从房企特色小镇的布局上来看，主要有以下三个思路：
①优先选择各省级公布名单中的特色小镇所在区域布局。省级特色小镇所在镇是各地政策扶持首选，对于房企来说无疑是最优选择。对比房企特色小镇与各省级公布的特色小镇，房企落地的80多个小镇中有3个被评为省级特色小镇，22个位于省级特色小镇所在区域，涉及企业主要为华夏幸福、绿城、荣盛、万科、恒大等11家。其中，华夏幸福打造的昌黎县干红小镇已被评选为河北省特色小镇，并且5座产业小镇入选河北省首批特色小镇培育名单。
表：房企在深耕区域内的特色小镇分布情况

②优先选择本地化布局。房企多年深耕的大本营为企业积淀了深厚的客户基础、品牌影响力以及多方合作资源等，对于特色小镇新建设领域也打下了良好的基础和政府信任，因此本地化通常是房企特色小镇起步的根基，如上表所示。结合产业类型来看，新兴产业类型的小镇本地化特征则更为明显，如华夏幸福在廊坊的机器人小镇，碧桂园在广东的科技小镇，富力在广东清远的科技特色小镇，时代地产在广州、佛山的未来小镇等，体现出房企在相对薄弱的产业运营领域更易获得深耕区域的政府支持。
③基于一二线核心城市及周边三四线城市深耕区域及当地产业资源开展异地拓展。华夏幸福目前异地建设小镇的城市如郑州、武汉、长沙等，均为其产业新城落地城市，同时结合当地产业优势发展特色小镇，如在武汉拿下“五城一镇”开发权等；华侨城除广东省大本营外，在具有优质旅游资源的成都布局3个特色小镇项目；绿地则充分利用大城市的溢出效应，围绕智慧健康城、文化旅游城两个主题，在已进驻多年的南宁、南昌、西安、宁波、昆明、南京、郑州、佛山、大厂、保定等一二线重点城市远郊及周边及莱芜、峨眉山、都江堰等旅游资源地区储备了14个特色小镇大盘项目。
政策：土地配套及金融扶持政策成为房企布局小镇的两大动力
特色小镇受国家战略推进，丰厚的政策红利无疑为房企解决了长期发展所必须的土地、资金痛点，这也是房企看好特色小镇发展机遇的重要原因。
表：华夏幸福部分已签约特色小镇项目汇总

房企享受特色小镇优惠的土地配套政策，获取丰富的土地资源储备。随着土地出让条件不断升级，房企增储的压力与日俱增，土地资源的获取成为房企一大难题。而特色小镇却凭借相对优惠的土地资源配套政策，成为房企转型重要方向。其中，华夏幸福凭借20年产业新城经验，紧跟国家千镇计划，提出与产业新城一脉相承的百座产业小镇计划。通过梳理不难发现，华夏幸福通过与当地政府签约特色小镇项目获得大量低成本土地资源，15个特色小镇共计300多平方公里的土地面积，按照3平方公里配建1平方公里的建设面积来粗略计算，已至少有1亿平米的建设面积。

房企享受特色小镇优惠的土地配套政策，获取丰富的土地资源储备。随着土地出让条件不断升级，房企增储的压力与日俱增，土地资源的获取成为房企一大难题。而特色小镇却凭借相对优惠的土地资源配套政策，成为房企转型重要方向。其中，华夏幸福凭借20年产业新城经验，紧跟国家千镇计划，提出与产业新城一脉相承的百座产业小镇计划。通过梳理不难发现，华夏幸福通过与当地政府签约特色小镇项目获得大量低成本土地资源，15个特色小镇共计300多平方公里的土地面积，按照3平方公里配建1平方公里的建设面积来粗略计算，已至少有1亿平米的建设面积。

► 单一企业主导：在文旅、新兴产业等特色领域运营优势显著，具备小镇建设全链条服务条件的房企，可以全委托为主。典型可借鉴华夏幸福和华侨城。华夏幸福从产业研究规划、产业集群集聚、产业载体建设到产业服务运营提供全链条的产业升级综合解决方案，委托服务期限长达30年；华侨城将“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”的创新发展模式植入小镇建设，以创意、管理和资本介入，打造产城一体化的特色小镇。
► 合作企业主导：有意在特色小镇领域内大展拳脚，通过合作弥补自身产业链欠缺，形成全委托的条件和基础。典型可借鉴碧桂园。碧桂园科技小镇的开发主体是深圳碧桂园百富产城发展有限公司，其中碧桂园出资60%负责项目硬件建设开发和运营，百富出资40%并负责产业引入和运营。
► 非主导性参与：可充分发挥自身突出优势，介入特色小镇的重要环节，在小镇建设的风口上分的一杯羹。典型可借鉴绿城。如绿城及其兄弟公司蓝城一般以多方合作的方式介入农业相关类小镇建设，在浙江省级特色小镇杭州湾花田小镇中即由浙江省农村发展集团有限公司、浙江蓝城建设管理有限公司、绿城理想小镇建设有限公司、杭州湾上虞经济技术开发区管委会四方合作共建，其中浙江农发集团为项目主导方，绿城充分发挥其作为城市开发运营商的优势打造花田小镇。
结  语
特色小镇东风已吹遍大江南北，背后酝藏了国内区域发展格局的变迁，房企无论是选择“扶摇直上”还是“草船借箭”，其背后或也酝酿着未来企业发展格局的重塑。