新时局下，中国城镇化的两个主导方向：小镇和棚户区改造(2)
2018-06-04 北京龙景园 龙景园 点击量：
3棚改的融资如何解决？
资金来源是棚改绕不过的难题。
2013年，国务将2013年的棚改目标由此前提出的304万户降低为232万户。下调的主要原因是棚改巨大的资金压力。一直以来，棚改依托中央、省、市（县）三级财政统筹，资金压力大。国务院95次常务会议上，对解决棚改融资问题，提出了相应的政策措施。
PSL
PSL是央行为开放性金融支持棚改，特别设立的信贷支持手段。PSL采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。PSL也拓宽了基础货币的投放渠道。
从央行资产负债表来看，最近四年来，通过外汇占款渠道投放的基础货币明显减少。为保持流动性合理充裕，央行创设抵押补充贷款工具（PSL），引导开放性金融机构，向国家政策导向的实体经济部门提供低成本资金，有利于引导市场利率走向。
从2015年10月起，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行。2014年，央行提供PSL资金3831亿元。2015年，央行向三家银行提供PSL资金共6981亿元，期末抵押补充贷款余额为10812亿元。2016年，央行向三家银行提供PSL共9714亿元，期末抵押补充贷款余额为20526亿元。
总的说，PSL是央行定向发行基础货币，直接对接棚户区改造。
开发性金融机构是主力
为进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道，2014年7月，国家开发银行住宅金融事业部获批开业。
2014年，国家开发银行发放棚改贷款4086亿元，涉及总建筑面积约8.6亿平方米。
2015年，国开行发放棚改贷款7509亿元，其中对中西部和东北地区贷款发放额，占全年发放额的62%；发放用于货币化安置贷款2588亿元，占35%。国开行信贷业务贷款余额总计9.21万亿元，棚改贷款仅次于公路建设，占国开行贷款余额的14.7%。2016年，国开行发放棚改货币化安置贷款5435亿元。
农业发展银行支持涉农棚改
2015年10月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行，主要用于支持涉农棚户区改造。
2015年，农发行发放棚改贷款283.83亿元，支持拆迁建筑面积5862万平方米，新增安置住房建设面积5302万平方米，惠及棚户区居民39万户、136万人。截止2015年末，农发展棚改贷款余额498.14亿元。
2015年，棚改完成投资1.54万亿元，其中国开行发放贷款7509亿元，占比49%；农发行贷款284亿元，占比2%。
政府持续的财政投入
2008年至2012年中央及地方政府累计投入超过4000亿元，其中中央财政共安排1370亿元。2013年，各级政府发放补助资金共计1628亿元，2012年投入670亿元，2008年仅投入42亿元。
2008年到2014年，中央累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元，2015年中央安排棚改及配套基础设施建设补助1494亿元。
鼓励社会资本参与
政府依靠补贴企业、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券等多层面的政策，对社会资本参与棚改予以鼓励。
2014年，中央通过增加棚改相关的城投发债指标、放宽棚改概念企业债发行条件，推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措，继续鼓励企业债券融资助力棚改。2015年，国开行发行了国内首笔棚改贷款信贷资产证券化产品100亿元，通过债贷组合、银团贷款等方式引导各类社会资金2549亿元支持棚改建设。
4新时局下，中国城镇化的两个主导方向：小镇和棚户区改造
2017年5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取棚户区改造工作汇报，确定后三年棚改目标任务。
棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程，是推动新型城镇化的重要举措。近年来棚改工作取得显著成绩，过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，既改善了民生，也带动了有效投资消费和去库存。
针对一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题，要落实各项支持政策和地方责任，加大督查力度，管好用好棚改专项资金，完善水电气热路和教育、医疗等配套设施，提高入住率，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成2017年再开工改造600万套的棚改任务。
实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
棚改是中国城镇化下一个非常重要的热点。新房开发基本结束之后，未来的中国城镇化的方向一共有两个。
第一个是小镇方向，建造新型的城镇化空间。
第二个方向就是“老大难”棚户区改造问题。原先可能对于棚改问题无从下手，但是现在中央通过货币化，将棚改的问题落实下来了，这是非常重要的举措。
2017年已到年中，当前，房地产的销售和投资依然是乐观的。核心在于对去库存充分后的市场自身补库需求，以及对政府推动的棚户区改造有信心，对棚改货币化产生的巨大销售、投资增量有信心。
2017-2020年新开工2100万套，棚改货币化安置率持续提高，将持续推动三四线去库存。棚改拉动了巨量投资，棚改融资政策支持力度加大，参与棚改的房地产商能获得项目投资额较大的收益。
在城镇化快速推进的历史大潮中，棚户区改造不仅改善着民生、改变着城市面貌，也创造着住房需求、拉动着房地产投资，是未来3年支撑房地产行业发展的核心变量之一。
