是这样的，一个成功的小镇中心与失败的小镇中心，差距的是1万个历史文化街区的用心和情怀。一个作品，是否付诸了巨大的心力，其中的每一个游客都会感同身受。
5房地产配套的打法
小镇的房地产配套，对于多数业界人士来说，其特殊的存在就如同皇帝的新装。在这场关于小镇建设的诸多相关主体中，每个人都知道小镇必须要有房地产，但大家心照不宣的不去说它。毕竟小镇房地产话是个敏感的政治话题，没有人愿意为此浓墨重彩的去宣扬。
但不说不代表问题不存在。作为小镇建设的最重要的投资回报载体，配套房地产必不可少。配套房地产的规模大小、配套房地产的种类、户型定位、样板区的展示、后期运营管理模式，这些技术问题都是极具挑战性。每一个技术环节稍有考虑不周，都对操作全盘带来致命的损害。怎样把房地产做成社群，怎样把入住率不高的小镇配套房地产做成一个运营型的资产，怎样把“产品即广告，体验即营销”的小镇的独特的居住文化氛围做出来，这些都是不同于大城市高容积率高密度房地产开发的全新课题。
6关于小镇建设时序，是工程问题还是战略问题？
小镇的开发不同于普通房地产开发，这是一个动辄2000亩以上，开发周期5~10年的长线投资过程。分期开发的建设是不可避免的问题。
很多人认为建设时序这种内容是一个工程问题，这大错特错了。建设时序问题不仅是个工程问题、更是个财务金融问题、更是一个需要顶层设计的战略问题。
我曾写过一篇业界广为传播的文章，题目是《房地产高级竞争阶段的核武器：总图定位》（点击标题直接可见文章），这里就谈到对于开发商的核心高层来说，总图定位是决策者最重要的沙盘推演，总图的排布是个高度综合化的、涉及到企业决策的头等大事。
在市场上，一流的开发商决策层与三四流的开发商决策层之间的差异，除了拿地能力之外，就是在总图定位方面的核心能力的差距。
建设时序面临两个主要的利益相关方：
第一， 政府如何分期供地。
根据我们的经验，分期的供地计划背后的本质就是企业的商业利益与地方政府所考虑的公共利益之间的博弈。如果一个项目之考虑商业利益，不考虑公共利益的诉求，或者只考虑政府公共利益，不考虑企业的实际商业诉求，这样的情况下，双方是根本无法谈妥任何投资落地的。很多小镇项目蓝图规划的再美好，结果在第一步的供地和摘地过程就走不下去了，导致整个项目胎死腹中。
这种情况就是地方政府管控没经验、企业缺乏综合统筹的结果。所以说，建设时序中的供地计划，是整个项目财务模型的前提，这是任何企业负责拿地的投资部门需要考虑的除了地价、土地性质的确权之外的另一重要内容。
第二， 企业自身的融资及财务平衡。
建设时序计划背后的另外一个因素是企业的内部财务因素。土地获得的周期、性质和代价，决定了项目的整体资金状况。项目的自有资本金的大小、外部融资需要使用的各种基金、政策型贷款、抑或是银行信贷的安排，都是跟建设时序高度相关。对于小镇产品的开发，外行的企业看利润，内行的企业看现金流。