开发主体：以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开发。
经营主体：中青旅通过增资控股古北水镇旅游公司。

 

开发措施
确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。
景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。
对于这里的原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。
股权结构
中青旅主导，先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和京能集团等战略投资。
中青旅直接控股25.8%，并通过乌镇间接持有15.48%的股权，实际权益比例36%（25.81%+15.48%*66%）。

商业模式
观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式
商业模式
商业业态主要分两种：
一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。
二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入，客栈及店铺是主要就业领域。

 

酒店分类
商业业态主要分两种：
一类为民宿，即民居，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发挥原住民的服务意识。
另一类为标准的4、5星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。

 

盈利构成
当前项目主要收入来源：门票+旅游经营收入
项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓住宅为主。因此，当前项目的主要收入来自门票+旅游经营收入。

模式二：“旅游+”产业模式

 

产业特征：旅游业是小镇的主导产业，在其带动促进作用下，健康产业、旅游地产、文创产业等其他相关产业蓬勃发展。
功能特点：国内新近发展的小镇大多属于此类，其初级的观光功能相对弱化，休闲、体验、商业、养生、度假、文创、商务等功能绽放亮点并成为核心吸引点。
开发模式：企业自主开发运营模式占绝对主体。
盈利模式：旅游收入+产业收入，其中旅游收入大多以“门票+旅游经营性收入”为主，总体占比依旧较高。
适配条件：适用于旅游基础条件较好或市场消费能力较强的区域。
彝人古镇
古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，旅游文化与商业住宅相结合，成为新古镇开发的典范

 

 

概况：位于云南楚雄市经济技术开发区。
规模体量：总占地约3161亩，总建筑面积150万平方米，总投资32亿元。
总体定位：大众消费型民俗旅游商业街区，昆明的后花园、“滇西旅游黄金线”上的第一站。
项目特色：以古建筑为平台、彝族文化为“灵魂”，集商业、居住和文化旅游为一体的大型文化旅游地产项目。
市场定位：中端团体休闲度假、旅游观光游客。
收益：自2006年开街以来，旅游人数和收入直线增长。2008年游客量250万人次，收入1.6亿元；2010年达到710万人次。

 

建设布局
项目整体设计、分期实施，以路网和水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局
布局特点：利用威楚大街和两条水系形成“中间商业、两侧住宅”的商住分区格局。
分期特点：以特色旅游商业激活片区活力，通过住宅实现价值最大化 。
前期是以开发旅游商业为主，辅以别墅、院落等住宅物业。
中期主要发展住宅物业，其中4期以商业为主，实现商住联动。
后期主要开发相关配套，进一步提升土地价值。

 

开发模式
彝族文化与商业有机融合形成特色吸引，地产物业建设随之上马
旅游商业驱动片区开发，住宅占比近70%

 

运营管理
统一运营管理，对商户金融扶持，激活商业活力
整体状况：在价格和消化速度上领跑了楚雄房地产市场。
统一运营管理
成立招商部：主要职责是服务商家，为商家解决困难，帮助商家盈利。
成立商户自主管理商会：为做好项目运营，规范市场行为，维护商户权益，彝人古镇组织商户成立了商户自主管理商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等。
建立专项“助业资金”：为确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇建立了专项“助业资金”，为商户提供贷款担保。
盈利模式
“旅游+地产”收入，双轮驱动古镇盈利
门票&二次消费
彝人部落B区成人票：120元
彝人部落A区成人票：160元
彝人部落VIP区成人票：200元
另：休闲、餐饮、购物等活动构成古镇二次消费收入。

 

商铺&住宅

 

模式三：“产业+”旅游模式

 

产业特征：旅游业是小镇的特色引领产业，依托小镇内的核心产业，如食品工业、制造业、文创产业、艺术产业等发展并受其影响较大，旅游业既是核心产业的衍生产业也是其品牌推广宣传的载体与窗口。