路径选择是根本，传统思路：开发—完善—产品—市场—品牌，现实中没有这样的典型路径，都是滚动发展，逐步调整，代价较大，水加面模式。创新思路：全面策划—完整规划—品牌当先—开拓市场—吸引投资—完善产品—突出品牌，良性循环。品牌商、渠道商、运营商、生产商四商合一，不能用小家小户心态对应。

9、市场突破

把握市场与产品的关系，远程市场，核心产品，度假：感文化，观美景，品生活，做神仙。中程市场，休闲产品：乡村，民俗，节庆，活动。周边市场，常规产品：观光生态。独特市场：一是文化创意市场，二是运动市场，三是红红火火过大年。市场营销：常规营销，投入越来越大，效果越来越差。一是网络营销，成本低，效果好，微信营销的爆炸性增长。二是事件营销，一举成名天下知，求争议，不越线。三是集中性活动，生态旅游节，休闲度假节，文化旅游节，户外运动节。四是淡季营销，突出优势，营造亮点。

 

三、关于景区投资

1、旅游投资划分

从规模划分：目的地投资，规模大，又不宜过大，培育市场，一级开发，二次招商；城市旅游投资，万达模式。项目投资，过去重点在景区，今后重点在休闲度假。

从数量划分：一类是数量多，可复制，做概率，如经济性酒店。一类是个性化强，项目独立，做精准，如景区。一类是综合模式，既是吸引物，又是聚集区，如度假区。

从进入渠道划分：政府吸引，主要方式，要点在于资源，难点在于选择。直接进入，要点在于土地，难点在于退出。趁火打劫，找困难的好项目，基础好，前景好，对于对方也是一种退出机制，有运气成分。

从方式划分：一是独立投资，利益独享，时间长；二是合作投资，迅速形成规模，可转让；三是债权投资，半成熟项目，雪中送炭；四是股权投资，成熟项目，锦上添花。

2、选择与模式

作为投资商来说，选择什么样的项目，基本上需要考虑七个选择要素：一市场：周边、中程、远程。二区位：大区位较好，小区位城市周边三交通：大交通顺畅，小交通便捷四环境：生态环境好，气候独特。五资源：一般化居多，同质化居多；六土地：有足够的建设用地和发展余地，旅游用地的特殊性，坡地，造地，复合用地。七合作者，有眼光，有经验，有合作精神。

我们经常把资源放在第一位，实际上就今天而言，资源已经不可能在第一位了，很简单一流资源已经没有了，但是一流的休闲度假资源还可能存在，有必要把资源放在这么重吗？所以基本的模式就是按照这个上述的要素进入的顺序不同选择；

第二就是战略模式，是单体项目还是群体推进；第三就是多种渠道的选择；第四就是炒作；第五就是升值，等到市场热了我们就该撤了；最后就是退出，上市、股权转让、摊薄、持续经营，都是这种方式，不是说我们完全退出，这个项目很好，持续经营也是一种方式。

用抓工业的方式抓旅游，但绝不能用抓工业的思路抓旅游。项目集聚，产业集群。不只是依托传统旅游资源，而是通过资本与创新的驱动，构造新的生活方式，满足梦幻生活体验。异质化资源可以分散，同质化资源追求聚集，店多成市。

3、模式的变换

一般而言，旅游投资是长线投资，长远回报。钱有六对十二种，我们要研究对应这个项目最佳的组合。一是死钱与活钱，如何盘活？二是慢钱与快钱，如何加快？三是长钱与短钱，如何整合？四是冷钱与热钱，如何变化？五是我钱与他钱，如何利用？六是大钱与小钱，如何看待？

关于这六对钱的关系，实际上有一个误区，就是老觉得没钱，只要有钱什么事都能办到，往往这么想的时候，一旦有了钱照样什么事都干不了，为什么？没有正确的思路，没有正确的模式，无非就是把这点钱糟蹋了，而且这个团队如果就是一个造的概念，也没有人敢往你这投钱。

所以根本是商业模式的设计，钱从哪里来，钱怎么赚，钱到哪里去。融资，运作，退出，再运转。全链条运作，全领域模式，全环节整合，全过程发展。这里花样非常多，我觉得这些方面确实需要我们下一点大的功夫。上市公司，轻资产，网络化，高成长，多元化模式，多样化市场，上市障碍的对策。最终形成一个A+B+C的发展模式：

A是吸引中心，作为吸引中心，成为发展的亮点，不仅吸引了游客，也吸引了政府。由于这样的项目需要大投入，市场也需要培育，所以有可能在直接经营上形成亏损局面。这样，一方面需要开发者的远见卓识，另一方面需要政府的政策支持。

B是利润中心，目前的一般形式是配套房地产建设，长远也会形成其他方式。

C是文化中心，衍生发展。从而延长产业链，扩大产业面，形成产业群，构造文化旅游产业聚集区的总体模式。通过市场，聚集人气；通过政策，聚集商气；通过创意，聚集文气，最终聚集衍生产业的发展。

4、组合度与优化度

资源的认识和评价除了独特性和品位之外，在实践中，更重要的是组合度，涉及到区位、时间、资源品种的互补等。同理，在产品层面上，就是优化度问题。产品组合，空间组合，市场组合，时间组合。

5、综合推进

一是复合型资源，自然、历史、文化、生态、物产；二是综合性利用，观光、休闲、度假、娱乐、运动、体验；三是空间扩大，自然空间、生活空间、精神空间；四是形成生活型产品，差异环境、悠闲心态、品质生活。

6、经营模式

初级阶段：单一景区，单一观光，单一主题，单一市场，单一门票。模式的转换：产品丰富，形象变化，品牌提升。

第一，景区开发的商业模式：卖什么？一是卖手续，实质是卖关系，这是最不可取的做法。二是卖理念，载体是规划。三是卖门票，仍然是长期主体收入。四是卖名气，根本是创品牌。五是卖土地，本质上是卖升值空间。六是卖项目，是卖市场升值后形成的溢价区间。七是卖综合，形成产业链条。八是卖股份，形成多方式资本运作。

第二，景区经营的商业模式：做什么？一是做品牌，二是做环境，三是做知识，四是做文化，五是做娱乐，六是做商品，七是做体验，八是做成长空间，九是做商业机会。

7、聚集化

传统观光模式：以观光资源为主，依托性强，分散布局，规模较小，有什么干什么。转型升级模式：以市场需求为主，创新性强，集中布局，规模较大，需要什么干什么。

一是景区：以资源为依托；二是旅游区：在资源基础上扩充；三是旅游产业聚集区：资金密集，智力密集，人才密集，全面创新。范围大，设施全，市场品牌突出。

依托相应资源，以旅游设施聚集为主体形成的规模性区域。大产业，项目聚合，集约经营，区域集中。要素聚集，功能聚集，品牌聚集，需求聚集，娱乐聚集。在实践过程中，已经创造了三类模式。

一是华侨城模式，可以简称为用地模式，即旅游加地产模式，把土地资源的利用最大化；

二是港中旅的海泉湾模式，可以简称为造地模式，通过海滨滩涂造地，一步到位，直接建设旅游小镇；

三是西安曲江新区模式，可以简称为提地模式，通过成片开发，项目运作，提升土地价值。

8、整合模式

全面策划、完整规划、品牌当先、开拓市场、吸引投资、完善产品、突出品牌，形成良性循环。需求链、服务链、产业链、资金链，品牌商、渠道商、运营商、生产商。生态环境创造根本优势，产业聚集形成发展基础，主题功能确定合理区域，文化积淀构造品牌基础。规划就是财富，环境就是资本，结构就是效益。

9、重中之重

有形资产与无形资产的统一性，一是创品牌：资源品牌，产品品牌，市场品牌；二是重营销：资金预留，人才预留，方式预留；三是强管理：团队，专业化，职业化。

10、广义景区投资

一流资源八十年代进入市场，二流资源九十年代进入市场，现在还剩什么？偏远地区、个别地区可能还有顶级的观光资源，全国不超过十个，我基本上一年要跑二百天，至少要看五六百个景区、景点，每年可能发现一个。但是全国不超过十个，而且这十个恰恰都在于偏远。但是从广义景区来看，则机会大把。

一是景区到境区，景是热闹，境是深化，美好环境，体验境界，深入感受，幸福享受。这是一个境区的概念，所以我们不能把精力还集中放在所谓的景观资源上。比如说无锡灵山的五期工程，为了种青苔，董事长和工人试验了五次，董事长说这是禅意小镇，没有青苔就没有禅意，工人说种花种树种草我都没有问题，种青苔从来没种过，试验了五次，把青苔种出来了。今年9月28号开城，我相信就会非常有味道，这就培育一种境界。

二是度假区，文化区，生态区，运动区，娱乐区。为什么非得带这顶景区的帽子呢？这都是一个广义景区投资的概念。

三是景区与乡村旅游的结合，相得益彰。比如说这些景区，从资源上来说一般般，非得强努着做，也做不成，可是如果和乡村旅游结合到一起，就会形成一个相得益彰的格局。

广义旅游的理解六个无：旅游资源无限制，差异吸引；旅游行为无框架，合法底线；旅游体验无穷尽，古今中外；旅游消费无止境，兴高采烈；旅游产业无边界，全面覆盖；旅游发展无约束，创意为王。说到底，契合人性，才有文化性，自有商业性。所以我觉得对于景区大发展的格局，我们需要一些思考，尤其对每一个具体的项目，我们需要具体看待，这样才能谋求一个健康发展、长远发展的格局。