地址：深圳龙岗中心区龙腾工业区深惠路南侧

总建面：超500万平方米

城市综合体。含住宅、商业、写字楼，集居住、商业、办公等，预计2014年12月底前竣工交付使用(含部分回迁房)。

2 佳兆业宝安尖岗山旧改项目

开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司

地址：由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合而成

总建面：446万平方米

城市综合体。打造为包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等，未来将可居住约3 .2万人的综合城区。入市时间待定。

3 天安云谷

开发商：深圳天安骏业投资发展有限公司

地址：龙岗区坂田街道雪岗北路133号(华为新城片区内)

总建面：289万平方米

城市综合体。物业类型包括住宅、商业、写字楼。最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体，面向全球竞争的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。项目一期预计在2013年底落成，总建筑面积为55万平方米。

4 华润大冲村旧改

开发商：华润深圳有限公司

地址：南山区科技园东区

总建面：280万平方米

城市综合体。华润大冲改造地块主要功能划分为复合商业区、还迁出租区及住宅区，其中住宅区包括还迁自住区与商品房区。包括一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼；一家五星级酒店、两家四星级酒店；一座18万平方米的超大型shop-pingm all和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。首批单位预计年底或明年年初入市。

5 京基晶都旧改项目

开发商：京基集团

地址：罗湖蔡屋围

总建面：270万平方米

城市综合体。包括超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态。入市时间待定。

6 华润湖贝旧改

开发商：华润置地

地址：湖贝旧村

总建面：200万平方米

城市综合体。已启动拆迁。右时间、投资300亿元，将该片区建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

7 佳兆业城市广场

开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司

地址：华为科技城内坂雪岗大道与雪岗南路交会处

总建面：180万平方米

目前在售最大城市综合体项目。集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业M A LL于一身。一期已入市，主力户型89-150平方米精装3-5房在售。二期预计年底入市。

8 星河雅宝高科创新园

开发商：深圳市星河房地产开发有限公司

地址：坂田街道坂雪岗片区

总建面：156万平方米

城市综合体。集研发办公、配套公寓、配套商业、配套住宅、配套酒店、会议中心于一体。项目将含有龙岗第一高的写字楼及高档住宅区，打造成为深圳的国际化软件产业、创意产业及创新金融产业的区域总部基地。一期预计年底入市。

9 京基木棉湾旧改

开发商：京基集团

地址：木棉湾

总建面：148万平方米

城市综合体。集高档商业、商务配套和酒店项目于一体。入市时间待定。

10 深圳中心

开发商：卓越集团、金地集团、大百汇集团

地址：深圳中心区东南侧

总建面：140万平方米

城市综合体。定位为以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。包括30万平方米的Shoppingm all、6万平方米的酒店、14万平方米的公寓。一期预计年内入市。

11 中粮大悦城

开发商：中粮地产(集团)股份有限公司

地址：宝安老城中心

总建面：129万平方米

城市综合体。在建。打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等配套设置的综合性、国际化新生活城市中心。入市时间待定。

12 深业上城

开发商：深业集团(深圳)有限公司

地址：福田区皇岗路与笋岗路交汇处西北

总建面：约120万平方米

城市综合体。定位创新产业孵化基地、大型企业总部聚集区，含5A级高端产业大厦、孵化中小企业的产权式LOFT、并配套会议中心、购物中心、五星级酒店和商务公寓。今年10月面市。

13 信义嘉御山

开发商：深圳市信贤房地产开发公司

地址：地铁环中线五和站C出口

总建面：110万平方米

城市综合体。一期在售。规划有高层、高端商业、园林、会所等，一期总建面达40万平方米，均价22000-23000元/平方米。

14 佳兆业盐田旧改项目

开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司

地址：盐田路与明珠大道交会处

总建面：107万平方米

城市综合体。盐田目前最大旧改项目。将含住宅、商务公寓、商业办公等，其中住宅84.97万平方米。入市时间待定。

15 万科新老西村旧改

开发商：万科企业股份有限公司

地址：龙岗区龙翔大道

总建面：102万平方米

城市综合体。含15万平方米的万科广场、160米的万科大厦，建成后将分别成为龙岗区面积最大的购物中心和高度最高的甲级写字楼。其中商务公寓万科天誉在售。

16 信义金稻田项目

开发商：深圳信义房地产开发公司

地址：龙岗区布吉罗岗社区

总建面：约100万平方米

城市综合体。涵盖住宅、商业、商务公寓、公共配套，融合居住、办公、购物、休闲、娱乐为一体的大型一站式生活中心。预计年底入市。

焦点问题

变化

开发主体利益共享格局形成“工改工”、关外旧改成主力

南都：这两年的城市更新格局有没有什么新的变化？

宋丁：整体上政府政策对利益的界限在细化，开发主体的利益共享格局开始形成。政府与民间的利益在平衡，现在已经从强硬态度转向怀柔政策。由政府包办、开发商硬性强拆，向产权人之间内部柔性解决转变。

邓志旺：近两年主要集中对城中村、旧厂房改造，居民区更新占比下降，工业区更新比重更高。“工改工”是目前城市更新的重点。前几年，民营企业是“工改工”的主体，现在多以如华润等国企为“工改工”的主体。在区域上，前几年主要更多的是开展对关内、市区的城市更新工作，这两年关外城市更新是主力。

矛盾

急需旧改释放供应量又不能强拆呼吁通过立法加快城市更新进程

南都：深圳进入了靠旧改来释放供应量的时代，但旧改的时间成本比较长，又要避免粗暴的拆迁，这个矛盾如何解决？

宋丁：深圳市政府要创新土地利用模式，让更多的工业区旧改进入市场，地方政策要大胆往前走。现在进入了一个政府让利的模式，重新协调旧业主、开发商之间的矛盾。一旦经过这一两年的磨合，可以有一些临时性的政策出台，然后是地方行政法规，最终上达人大立法层面。政府目前出台的条例大多是应急性的，但实际操作起来却存在困难。解决之道在于政府要调动民间的积极性，让旧业主作为主体共同分担旧改拖延带来的利益损失，比如只有10%的业主不同意拆迁协议，那么应该让其余已经同意拆迁的90%的业主去做思想工作，由所有利益主体来共同承担利益损失。

邓志旺：立法是一个很重要的举措。自2009年就已经开始颁布了城市更新的相关条例，去年把制定完善的城市更新法律列入了人大计划，但是具体的进展尚不明确。但是完备性的立法不仅可以解决很多业主与开放商的赔偿等问题，维护双方权益，同时也推动城市更新的进程，有利于更顺利的开展。

影响

大量综合体将促成多中心成本增加必然导致房价涨

南都：如此大规模的城市更新，对行业大和市场将有什么影响？

宋丁：因为城市更新要消耗一定的拆迁成本，导致开发成本比招拍挂的土地开发成本更高。因此在产品结构上，开发商做城市更新项目时更倾向于综合体，高端住宅与高端商业、高端商务公寓整合，从而提升利润率。一般城市更新的项目还需要配建保障房，这部分保障房的价格也会比普通的保障房高。对城市格局影响，一是提振原有的城市中心区价值，比如岗厦、罗湖黄贝岭、笋岗，二是城市更新项目集中的片区会形成新的城市副中心，导致新兴城区的出现，如大冲、宝中等。

邓志旺：由于旧改是要拆除旧物业，涉及到赔偿的问题，使之开发成本大幅度增加。随着城市更新工作的进行，将来会形成大量高密度住宅区。

宋丁：未来市场的消费格局、模式、人群、业态都会发生变化。比如导致大量的城市综合体出现，原有居住在城中村的可能是大量蓝领，会有很多低端的小商铺，改造之后，会配套有五星级酒店、文化设施、高端商业等。消费主体会发生变化，可能就会有很多白领甚至金领来居住。原有的蓝领阶层会选择公租房，他们的生活方式也会得到提升。

邓志旺：成本增加，导致房价上涨是必然趋势。另一方面，将来必须面对更多的高密度住宅现象。因此，现在关外、郊区住宅会受到更多关注。

取经

没有强拆根源在于土地私有化台湾完善的旧改法律值得学习

南都：国外以及香港台湾等地有哪些旧改的经验可资借鉴？

宋丁：香港和台湾的土地性质是私有化，这跟内地有本质的区别，所以不存在强拆的问题。比如美国修路经过一座民宅，只要业主不同意，就可以一直拖下去，私有财产神圣不可侵犯。

邓志旺：国外，像在欧洲是有很多成功的旧改经验的，包括我们的香港、台湾也是旧改很成功的。台湾的旧改就具备很完善的法律流程与法律法例。比如在业主与开发商之间，就有很详细的赔偿细则，对利益的冲突有很大的协调作用，这是非常值得我们大陆学习的。

专家简介：

宋丁 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长